CHIRIA: Ce trebuie să știe persoanele care dau sau iau în locațiune un bun imobil

Persoanele care dau sau care iau în chirie un bun pot conveni verbal asupra condițiilor locațiunii sau pot întocmi un contract în scris. Totuși, experții recomandă a doua variantă în care să se regăsească toate aspectele discutate de părți. Legal, contractul trebuie înregistrat la Serviciul Fiscal de Stat (SFS), iar locatorul trebuie să plătească un impozit. În cazul în care există doar o înțelegere verbală, este bine ca părțile să comunice prin mesaje scrise: e-mail-uri, sms-uri sau mesaje transmise prin aplicațiile telefonice. Aceste aspecte, dar și altele au fost explicate de avocatul și expertul în drept civil, Vladimir Palamarciuc, în cadrul sesiunii online organizate de Clinica Juridică a ZdG la 21 august.

Locațiunea, cunoscută și cu denumirea de chirie, este darea sau luarea în folosință temporară a unui bun mobil sau imobil pentru care locatarul (persoana care ia în chirie bunul) este obligat să-i achite locatorului (celui care dă în chirie bunul) o contraprestație.

„Cineva transmite altcuiva pentru folosință un bun: un apartament, un spațiu comercial, un autoturism sau un calculator și primește pentru aceasta o contraprestație. Dacă noi transmitem un apartament în folosință și primim bani pentru această folosință, atunci suntem în prezența unui contract de chirie”, a menționat Vladimir Palamarciuc. Dacă un bun este transmis pentru folosință gratuită, atunci se încheie un contract de comodat.

„Atunci când vorbim despre un contract, oamenii se gândesc neapărat la un document scris. În ceea ce privește chiria, avem un contract chiar și atunci când părțile au convenit asupra anumitor condiții printr-o înțelegere verbală. Nu este necesar ca neapărat condițiile să fie întocmite în formă scrisă”, a precizat avocatul. Din spusele sale, legea nu prevede ca un contract de chirie să fie întocmit neapărat în formă scrisă, pentru ca acesta să fie considerat valabil. În același timp, atunci când un asemenea contract se întocmește, părțile au mai multe garanții.

Ce trebuie să conțină contractul de locațiune?

„În contractul încheiat de părți va fi indicată data încheierii contractului, bunul care se dă în chirie și starea lui, prețul, condițiile de achitare, dar și modul de folosire a acestuia. Pe lângă acestea, părțile pot stabili și alte condiții: spre exemplu, ziua în care proprietarul poate să vină și să vadă apartamentul și să verifice dacă acesta este într-o stare corespunzătoare”, a menționat Vladimir Palamarciuc.

Regula generală, pe care o prevede legislația, este că locatarul, adică persoana care locuiește în apartament, trebuie să efectueze reparațiile curente ale bunului transmis în locațiune, exemplu fiind vopsirea unui pod sau schimbarea unei piese din camera de baie. Reparațiile capitale, însă, sunt puse pe seama locatorului: schimbarea unui geam sau a unei uși. Chiar dacă aceste reguli sunt prevăzute de lege, uneori părțile pot să includă în contract modalitatea de efectuare a reparațiilor.

„Dacă nu convin asupra acestor clauze, părțile se pot supune riscului atunci când nu cunosc prevederile legale. Atunci când părțile nu au inclus aceste clauze în contract, înseamnă că se vor aplica prevederile stabilite de lege. În schimb, dacă părțile au inclus o anumită clauză concretă în contract, atunci acea prevedere urmează să fie aplicată cu prioritate”, a precizat avocatul.

Riscurile legate de neîntocmirea unui contract în formă scrisă

Dacă apartamentul a fost vândut, spre exemplu, în lipsa unui contract, noul proprietar ar putea să obiecteze și să susțină că chiriașul nu mai poate locui în acesta.

„Dacă termenul chiriei bunurilor imobile este mai mare de trei ani, legea prevede că el trebuie să fie înregistrat în Registrul bunurilor imobile. Dacă acesta nu este înregistrat, noul proprietar poate afirma că acest contract nu îi este opozabil”, a explicat Vladimir Palamarciuc. Adică, noul proprietar poate susține că el nu este obligat să respecte sau să ia în considerație un contract care nu a fost înregistrat în Registrul bunurilor imobile.

Contractul de locațiune nu trebuie autentificat notarial, însă, dacă părțile își doresc, o pot face. În schimb, contractul de locațiune trebuie înregistrat la inspectoratul fiscal teritorial, prevede legea.

Proprietarul apartamentului trebuie să se deplaseze la sediul SFS și să depună o copie a contractului de locațiune și să-l înregistreze. Persoana fizică care a dat în chirie un bun imobil, va achita un impozit în mărime de șapte procente din suma indicată în contract. Dacă o persoană fizică a transmis în chirie un spațiu unei persoane juridice, atunci aceasta va achita un impozit în mărime de 10%. Impozitul se achită lunar, până la data de două a lunii următoare. Banii vor fi transferați la contul oferit de SFS. La încetarea chiriei, se va depune o declarație de sistare a contractului și, în rezultat, plata impozitului nu se va mai efectua.

Cum se probează înțelegerea verbală?

Avocatul a explicat că în cazul în care părțile au convenit în formă verbală asupra condițiilor chiriei, drept probe ale înțelegerii vor putea servi mesajele telefonice și electronice, mesajele transmise prin aplicațiile de comunicare: Viber, Messenger, WhatsApp, dar și confirmările privind achitarea serviciilor comunale. Proba cu martori nu se aplică în acest caz.

Este legal ca proprietarii apartamentelor să solicite plata chiriei pentru două luni înainte. Legea spune că contractul de locațiune trebuie să cuprindă suma unei garanții. Spre exemplu, această sumă va putea fi utilizată de locator atunci când locatarul nu va achita serviciile comunale.

„Cred că este bine ca părțile să detalieze în contract scopul garanției și data la care aceasta va fi restituită. De asemenea, partea care oferă banii ar trebui să primească și o dovadă a achitării, iar acest lucru poate fi formalizat printr-o recipisă sau prin mesaje electronice. Acestea sunt probe suficiente pentru părți”, a precizat avocatul.

În contractele întocmite în formă scrisă este indicată durata în care chiriașul se poate folosi de apartament. Astfel, proprietarul apartamentului nu poate veni să-i spună chiriașului să elibereze apartamentul înaintea acestui termen. În același timp, părțile ar putea conveni asupra încetării raportului contractual la o dată anterioară termenului, însă acest fapt trebuie indicat în contract.

„Dacă a fost convenit verbal, proprietarul poate transmite o scrisoare către chiriaș, prin care să solicite eliberarea apartamentului. Dacă perioada chiriei a fost determinată, acel termen prevalează. Dacă contractul a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată, proprietarul trebuie să ceară eliberarea apartamentului cu trei luni înainte. În cazul în care chiriașul nu eliberează apartamentul, proprietarul urmează să se adreseze instanței pentru a cere evacuarea chiriașului”, a precizat Vladimir Palamarciuc. El a menționat că în cazul bunurilor mobile, proprietarul trebuie să ceară cu o lună înainte returnarea acestora.

„Uneori nu pot fi aplicate doar sfaturile generale”

O participantă la sesiunea online a relatat un caz în care în apartamentul pe care îl închiria s-a spart o țeavă, apa care a curs deteriorând locuința și bunurile chiriașilor. Avocatul a explicat că este necesară întocmirea unui act de constatare, în care să se indice circumstanțele cazului. Acesta poate fi întocmit de administratorul asociației de locatari sau de întreprinderea municipală care gestionează blocul. Ulterior, se stabilește vina fiecărei părți. „Dacă e o țeavă centrală, care s-a uzat, poate fi vina întreprinderii care gestionează blocul. Dacă proprietarul știa că țeava e uzată și că ar putea prezenta pericol, era necesar să anunțe locatarul despre aceasta. Dacă nu a anunțat, locatorul poate fi obligat să repare prejudiciul cauzat. Dacă nici proprietarul și nici chiriașul nu sunt de vină, întreprinderea municipală ar putea fi obligată să repare apartamentul”, a explicat Vladimir Palamarciuc. El a relatat că, în cazul în care calitatea folosirii bunului este diminuată, chiriașul poate cere micșorarea prețului chiriei. Totuși, el a explicat că fiecare situație trebuie evaluată în parte, ținându-se cont de detaliile cazului, deoarece uneori nu pot fi aplicate doar sfaturile generale, iar cazul trebuie studiat în detalii.

Dacă apar divergențe între locator și locatar, Vladimir Palamarciuc sugerează ca acestea să fie remediate pe cale amiabilă, deoarece adresarea în judecată implică timp și cheltuieli pentru ambele părți.

În perioada ianuarie-august 2019, la SFS au fost înregistrate peste 8000 de contracte de dare în locațiune a bunurilor imobile. Drept rezultat al înregistrării contractelor de către SFS, la buget au fost încasate venituri în sumă de 14,1 mln lei, depășind cu 4,1 mln lei veniturile încasate în perioada similară a anului 2018, ceea ce constituie o creștere de 41,3 %.