Estonia: digitalizarea ca fundament al unei piețe imobiliare transparente

Estonia are astăzi una dintre cele mai transparente piețe imobiliare din Uniunea Europeană: cu digitalizarea completă a tuturor proceselor imobiliare, reguli urbanistice clare și respectate, prețuri reale disponibile public, patrimoniu istoric și zone verzi protejate. Peisajul din Tallinn contrastează evident cu realitatea din Chișinău, deși în 1991, ambele orașe au pornit cu același bagaj sovietic. 

În timp ce R. Moldova a rămas blocată într-un urbanism de tranziție, cu practici netransparente și pierderi de patrimoniu, Estonia poate fi un model bun, în special pentru Chișinău, datorită modului în care a combinat digitalizarea completă a administrației cu politicile urbane orientate spre dezvoltarea sustenabilă.

Identificăm câteva lecții valoroase pe care Chișinăul le poate prelua din modul în care este organizată piața imobiliară la Tallinn, alături de moldoveanul Sergiu Frunze.

Sergiu Frunze a plecat din R. Moldova acum 25 de ani. A locuit 13 ani în Italia, unde a avut afaceri în domeniul hidraulic. În 2008, odată cu instalarea crizei și creșterii presiunii fiscale, a căutat o piață mai stabilă și prietenoasă pentru afaceri. 

În 2011, a ajuns în Estonia și a descoperit o realitate complet diferită: „Am deschis o companie în mai puțin de o oră și un cont bancar în 10 minute. Estonia are un sistem unic de impozitare a companiilor, respectiv, impozitul pe profit este zero dacă nu scoți banii din firmă. Aceste condiții ne-au convins instantaneu”, povestește Sergiu Frunze.

În 2014, la invitația unor investitori italieni, s-a mutat definitiv la Tallinn și a început să administreze un portofoliu de circa șapte mii de metri pătrați de spații comerciale și birouri. Astfel, de mai bine de un deceniu, Sergiu Frunze trăiește și investește în capitala Estoniei. 

Transparența sinonimă cu digitalizarea

Piața imobiliară transparentă din Estonia, consideră omul de afaceri Sergiu Frunze, are la bază două elemente-cheie: digitalizarea completă și guvernarea electronică. Respectiv, toate tranzacțiile și procedurile legate de proprietăți se fac online, printr-un sistem securizat, iar interoperabilitatea registrelor elimină corupția și reduce birocrația la minimum. 

„Deci, asta e transparența. Orice cetățean are posibilitatea de a verifica toată informația legată de un imobil online, în cadastru, informația despre proprietar. Chiar și prețurile tranzacțiilor precedente la imobil pot fi verificate online, ca să fie evitată orice speculație, precum prețuri micșorate sau prețuri exagerate ale imobilului. Transparența în tranzacții o dă digitalizarea statului”, explică Sergiu Frunze, precizând că notarii, angajații de la cadastru, bănci și administrația locală sunt interconectați, respectiv, birocrația și corupția sunt reduse. Drept rezultat, cetățenii au acces la tranzacții rapide și la costuri reduse.

„Garantul transparenței este notarul. Notarul are acces la toate registrele și poate verifica în timp real tot ce este legat de imobil. Acesta nu are nevoie de documente ca să facă o tranzacție. Bănuiesc că în R. Moldova notarii încă cer documente pe hârtie, cu ștampila anumitor instituții, după asta autorizează tranzacția. În cazul Estoniei, demult nu mai e nevoie de toată această birocrație. Este eliminat factorul uman, respectiv, corupția.  Nu e nevoie să bați la ușă ca să obții un act și nimeni nu poate influența emiterea unui act într-un timp mai scurt sau mai lung”, precizează Sergiu Frunze.

Un element esențial al digitalizării pieței imobiliare din Estonia este e-Notar – o platformă oficială a Camerei Notarilor din Estonia conectată la toate registrele de stat, care permite realizarea online a tuturor actelor notariale obligatorii, inclusiv a tranzacțiilor imobiliare, cu valoare legală deplină.

Lecția despre patrimoniu și regenerare urbană

Tallinn are unul dintre cele mai bine conservate centre medievale din Europa, iar acest lucru se datorează politicilor de stat și aplicării stricte a legii. Clădirile istorice au fost renovate, susţine Sergiu Frunze, cu sprijinul statului și al fondurilor europene, iar fostele zone industriale au fost transformate în cartiere moderne de business și tehnologie. 

„Au fost create programe de renovare printr-un sistem public de finanțare, prin credite avantajoase pentru renovarea imobilelor care fac parte din patrimoniu. Respectiv, există condiții favorabile pentru renovarea tuturor obiectelor imobile din Tallinn. S-au creat condiții ca renovarea să devină atractivă și s-au stabilit reguli stricte pentru a obține un aspect arhitectural frumos”, menționează omul de afaceri. Sergiu Frunze adaugă și faptul că politica orașului este una care încurajează parteneriatele publice-private.

Reglementările stricte au împiedicat demolările în centrul vechi al orașului Tallinn, au impus utilizarea materialelor tradiționale și respectarea caracterului istoric în procesul reabilitării, au setat limitări pentru reclame, fațade moderne sau intervenții intruzive.

Exemplul cel mai notabil, consideră moldoveanul din Tallinn, este Ülemiste City, un parc de inovație ridicat pe terenuri industriale abandonate. Și acesta este doar unul din multitudinea de exemple de regenerare urbană.

„Acest sector al orașului era pe timpul sovietic o zonă industrială, cu depozite vechi, care au fost abandonate în anii ‘90. Acum, partea asta a orașului este cea mai modernă și activă din punct de vedere economic și tehnologic. Administrația orașului, împreună cu reprezentanții sectorului privat, au colaborat la crearea acestui hub modern și atrăgător”, punctează omul de afaceri.

Estonia a dezvoltat o bază de date digitală națională a patrimoniului, unde fiecare clădire protejată este listată cu detalii despre statut, restricții sau istoricul intervențiilor. Acest instrument oferă transparență și ajută investitorii să înțeleagă exact ce pot și ce nu pot face.

Planificare și renovare

Tallinn are o strategie de planificare urbană pe termen lung, respectiv, clădirile sunt proiectate eficient, cu standarde energetice ridicate și mentenanță centralizată. Toate planurile urbanistice și autorizațiile de construcție sunt publice online, cu acces liber.

„Toate spațiile publice sunt împărțite pe zone. Există câte un plan detaliat al zonei, unde sunt trecute toate standardele care trebuiesc respectate: parcări, zone verzi, locuri amenajate pentru copii. Fiecare zonă trebuie să corespundă unui standard anumit. Toate aceste planuri se publică online, iar locuitorii zonei sunt anunțați despre rundele de consultații. Părerile lor sunt ascultate și se fac modificări dacă există solicitări. Ulterior, planul acesta detaliat este publicat în registre și nu poate fi modificat atât de ușor”, explică omul de afaceri. Acesta susține că Tallinn a evitat expansiunea necontrolată prin zone rezidențiale dezvoltate în paralel cu infrastructura: transport public, drumuri, utilități.

În Estonia, fiecare asociație de locatari poate accesa împrumuturi, cu dobânzi fixe și granturi pentru renovări eficient-energetice ale clădirilor.

„Majoritatea asociațiilor folosesc aceste oportunități finanțate de UE și schimbă aspectul exterior, îmbunătățesc performanța energetică a clădirilor, fac reparații. Respectiv, costul imobilului crește și condițiile de trai sunt mai bune”, precizează Sergiu Frunze.

O politică activă a orașului Tallinn se referă la faptul că municipalitatea achiziționează și păstrează terenuri strategice, fără a le vinde imediat, pentru a le folosi în proiecte publice viitoare sau dezvoltări echilibrate.

Nu există corupție și loc de negocieri

Întrebat cum vede Chișinăul atunci când revine acasă, Sergiu Frunze spune că întreg aspectul capitalei – imaginea caselor, construcțiile ilegale una peste alta sau trotuarele care nu sunt gândite pentru părțile vulnerabile ale societății – vorbește despre problema fundamentală care există în R. Moldova: corupția.

„Împotriva corupției aici (în Estonia, n.r.) s-a luptat odată cu începutul anilor 2000. Au fost adoptate măsuri drastice. Elementele coruptibile au fost eliminate din sectorul public, din poliție și din toată administrația statului. Nu există corupție în primărie în Estonia. Oamenii își fac activitatea onest. Cred că lipsa corupției a și făcut posibilă implementarea tuturor proiectelor de dezvoltare urbană cu respectarea tuturor regulilor”, este de părere Sergiu Frunze.

Acesta susține că în planurile de urbanism sunt incluse și zonele verzi, iar acestea nu pot fi convertite arbitrar în terenuri pentru construcții.

„Trăiesc aici aproape 13 ani și nu-mi amintesc niciun scandal legat de spațiile verzi”, punctează omul de afaceri, care adaugă că orice dezvoltator care ridică un cartier rezidențial trebuie să includă proporțional spații verzi și locuri de joacă, iar acest lucru nu este negociabil.

Sergiu Frunze afirmă că șantierele de construcții sunt verificate regulat. Municipalitățile au pârghiile necesare și monitorizează strict procesul, fac inspecții pe terenul de construcție. 

„Lângă un imobil pe care îl administrăm a fost demarată o construcție de spații comerciale. Legea în Tallinn spune că fiecare construcție nouă trebuie să aibă parcări subterane pentru a minimiza haosul și încărcarea străzilor. Deci, proiectul obliga dezvoltatorul să construiască parcare subterană. Compania nu a făcut acest lucru și a crezut că va reuși să treacă neobservat acest lucru. La prima verificare a municipalității, compania a rămas fără licență și posibilitatea de a construi mai departe până nu a înlăturat toate abaterile. Respectiv, investitorul a vrut să câștige, dar pe urmă a pierdut mai mult, pentru că a trebuit să înceapă iarăși de la zero proiectul”, explică Sergiu Frunze.

„Tallinn a pornit din același punct ca și Chișinăul – un oraș postsovietic, cu blocuri gri și zone industriale abandonate. Diferența a făcut-o digitalizarea, transparența și voința politică de a elimina corupția”, concluzionează Sergiu Frunze.