O familie cu trei copii riscă să rămână fără casă după ce nu a înregistrat la Cadastru contractul de vânzare-cumpărare a imobilului. Cine a greșit? Vânzătorul, cumpărătorul, notarul sau executorul?

O familie cu trei copii din satul Mihăilenii Vechi, raionul Rîșcani, riscă să ajungă pe drumuri în plină iarnă, deoarece contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în care locuiește, întocmit notarial acum 4 ani, nu a fost înregistrat la Oficiul Cadastral. În consecință, casa a rămas oficial în proprietatea fostei vânzătoare. Pentru că aceasta are datorii la o bancă comercială, casa pe care a vândut-o poate deveni „monedă de schimb” în cazul neachitării creditului bancar.

Maria Banu, din satul Mihăilenii Vechi, raionul Rîșcani, a apelat la ZdG pentru a-și spune durerea, a ei și a familiei sale. „Mai sunt trei zile și va trebui să părăsim casa pe care am cumpărat-o în 2021. Deși avem contract de vânzare-cumpărare și am plătit întreaga sumă vânzătorului, acesta, aflând probabil că, din neștiință, nu am înregistrat proprietatea la Oficiul Cadastral, a ajuns să garanteze cu imobilul care nu-i mai aparține luarea unui credit. Acum, în loc să restituie împrumutul luat ca să-și cumpere o mașină, a decis să restituie creditorului casa pe care noi am cumpărat-o de la ea”, ne-a spus Maria Banu, o femeie de 27 de ani, mamă a trei copii, familia căreia, acum câțiva ani, a rămas fără casă în urma unui incendiu, problema fiind rezolvată cu ajutorul Primăriei și a Consiliului local.

Cum a fost posibil ca o casă care nu-i mai aparține să devină garanție la accesarea unui împrumut bancar?

La Rîșcani, notarul Gheorghe Rusu, cel care a autentificat contractul de vânzare-cumpărare a imobilului din satul Mihăilenii Vechi, ne-a declarat că atunci când a avut loc tranzacția, casa cumpărată de familia Banu de la Viorica Albot nu era gajată la nicio bancă, adică toate actele erau în regulă. „Era totul curat în acte, problema a apărut deoarece familia Banu nu a autentificat tranzacția la Oficiul Cadastral, așa cum e stipulat în articolul 4 al Contractului de vânzare-cumpărare.”

Am întrebat-o pe Maria Banu de ce nu a finalizat procedura de cumpărare a casei. Aceasta ne-a spus: „Eu nu pot citi, eu nu am umblat la școală. Eu i-am spus notarului că nu pot citi, el a zis să copii de pe buletin semnătura și a început a râde de mine că eu nu știu carte. Nimeni nu mi-a explicat că după notar trebuie să merg la Cadastru.”

Asistenta socială din sat, Cristina Macarenco, ne-a confirmat că imobilul familiei Banu a fost cumpărat cu ajutorul Primăriei și a Consiliului local. „E o familie defavorizată, rămăsese fără casă după un incendiu care le distrusese casa. Acum au probleme din cauza actelor perfectate pentru casa cumpărată cu ajutorul Primăriei. Nu știu cum putea să se întâmple așa ceva”, ne-a spus asistenta socială. Întrebată dacă situația ar fi putut degrada în acest hal din cauza faptului că Maria nu poate citi și nici scrie, aceasta a confirmat că Maria nu are studii și că nu știe carte. „Probabil, notarul ar fi trebuit să-i explice că după perfectarea contractului cumpărătorul trebuie să depună actele la Oficiul Cadastral pentru înregistrare”, spune funcționara Primăriei Mihăileni.

Viorica Albot, cea care acum patru ani i-a vândut casa familiei Banu, dar a rămas în posesia imobilului, întrebată de ce propria sa casă nu este gajată în cazul creditului pe care nu l-a rambursat, ne-a spus că „imobilul în care locuiește e în proces de judecată”. Vânzătoarea mai precizează că „ei nu au înregistrat casa la Cadastru, că nu au avut bani să plătească. Eu am platit 200 de lei pentru procură. Acum casa mi-a revenit din nou, că nu era înregistrată.” Întrebată dacă și-ar putea lichida datoriile, astfel încât familia cu trei copii să nu ajungă în stradă, Viorica Albot a spus: „Eu plătesc lunar datoria la bancă, pe dânșii nimeni nu o să-i scoată afară. Eu nu știu cine le-a spus că îi vor scoate din casă. Dacă cineva ar fi vrut să-i scoată din casă, eu aș fi știut.” 

În cazul contractului autentificat de notarul Gheorghe Rusu, tranzacția a fost făcută „printr-o procură” eliberată de același notar. Adică, Viorica Albot i-a încredințat prin procură Mariei Banu să-i vândă casa, astfel aceasta fiind și vânzătoare și cumpărătoare, după cum e stipulat în contract. 

Executoarea judecătorească Vera Mighic, care are în gestiune dosarul încasării datoriei de la Viorica Albot, ne-a spus că „ea plătește cât poate, conform legii, dar datoria e de 200 de mii de lei. Dacă creditorii nu vor fi împăcați cu sumele mici pe care le achită Albot din salariul său, atunci am putea demara procedura silită. Albot, dacă nu își dorește complicații, ar trebui să-și achite toate datoriile, după care noi vom ridica interdicțiile și nu vor fi deloc probleme.”

Cum ar trebui să procedeze notarii când una dintre părțile contractului este analfabetă? 

Potrivit legislației civile a R. Moldova, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare, notarul are obligația să explice părților conținutul actului și efectele juridice, să verifice identitatea și capacitatea părților. În cazul în care una dintre părți nu poate citi/înțelege contractul (inclusiv din cauza analfabetismului), notarul trebuie să se asigure că persoana înțelege conținutul și consecințele semnării înainte de a confirma autenticitatea (confirmarea identității părților și a faptului că acestea au înțeles și au acceptat conținutul contractului atunci când l-au semnat, n.r.), acesta fiind un principiu al bunei-credințe.

În practică, când cumpărătorul este analfabet, notarul citește cu voce tare, explică și se  asigură că cumpărătorul înțelege conținutul contractului înainte de semnare. Uneori, se procedează la includerea unor martori independenți ori se însoțește semnătura cu un semn  în loc de semnătura obișnuită. Totodată, este recomandată asistența unui avocat sau a unei persoane de încredere care să-i explice în mod clar termenii – pentru a preveni litigiile pe motiv că persoana „nu a știut ce semnează”.

Potrivit prevederilor legale, dacă o persoană analfabetă semnează un contract fără să îi fie explicat sau fără să înțeleagă consecințele, există riscul ca ulterior aceasta să ceară instanței anularea sau denunțarea contractului pe motiv că nu și-a dat consimțământul în mod real sau a fost indusă în eroare. Notarul, având obligația de informare, poate fi responsabil dacă nu și-a îndeplinit această datorie.