Prețurile apartamentelor din Chișinău: de ce locuințele sunt atât de scumpe, ce trebuie făcut pentru a stabiliza piața și cum ar putea evolua prețurile în următorii ani

Prețurile apartamentelor din capitală au crescut constant în ultimii ani. Totuși, un raport al Băncii Naționale a Moldovei din luna august arată că, deși apartamentele se scumpesc, ele se vând mai greu. „Majorarea prețurilor a temperat cererea, limitând accesul potențialilor cumpărători”, notează Banca Națională. 

Patru specialiști din domeniu, solicitați de ZdG, explică în detaliu de ce locuințele din Chișinău sunt atât de scumpe, ce trebuie făcut pentru a stabiliza piața și cum ar putea evolua prețurile în următorii ani.

Conform unui raport emis de Banca Națională a Moldovei (BNM), în trimestrul II al anului 2025, prețul mediu al unui apartament în Chișinău a crescut de la 104,5 mii de euro la 107 mii de euro. Însă, conform aceluiași raport, numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a scăzut cu 34,4% față de trimestrul precedent. „Reducerea volumului tranzacțiilor […] indică faptul că majorarea prețurilor a temperat cererea, limitând accesul potențialilor cumpărători”, notează BNM. 

„Vânzările au scăzut cu 65%, dar prețurile de listă au rămas aproape intacte”

Pentru Marin Gospodarenco, director executiv al Centrului Analitic „Economica”, situația actuală de pe piața imobiliară nu este o surpriză. „În trimestrul II, vânzările de apartamente s-au prăbușit cu aproximativ 65% față de aceeași perioadă a anului trecut, însă prețurile de listă au rămas aproape intacte. Această ruptură între vânzări și prețuri nu este o enigmă, ci consecința felului în care a fost construit și menținut acest ecosistem – controlat în mare parte de dezvoltatori mari, rețele influente de agenții imobiliare și grupuri de interese cu acces privilegiat la terenuri și la decizia administrativă”, constată analistul economic. 

Gospodarenco subliniază că prețurile au crescut în ultimii ani din cauza unui cumul de factori. „Creditare ieftină și dobânzi reale negative, inflație ridicată, care a împins oamenii să cumpere locuințe ca protecție a economiilor, cerere constantă din partea diasporei și a migrației interne, ofertă rigidă din cauza lipsei terenurilor și a procedurilor urbanistice lente și impredictibile.”

„În fiecare trei luni primesc prețuri noi la materiale. Toate cresc, niciunul nu scade”

Pavel Postolachi, directorul unei companii de construcții, susține că realitatea de pe șantier explică o bună parte din scumpiri. „Cauzele prețurilor ridicate? Cele mai importante sunt scumpirea luminii, scumpirea materialelor și creșterea salariilor în construcții. Dacă anul trecut salariul era 10–13 mii, acum e 20–28 de mii. În fiecare trei luni primesc prețuri noi la materiale, aproape toate se măresc și niciunul nu se micșorează. Trebuie control strict și stabilizarea prețurilor la materialele de construcție”, consideră antreprenorul. 

El avertizează și asupra efectului dobânzilor mai mari: „Procentul la credite a crescut de la 4–6% la 7–9%, iar asta are o foarte mare importanță în scumpirea apartamentelor. Dacă nu se  stabilizează economia și nu vor merge în descreștere prețurile, noi vom ajunge și la 2000 de euro per metru pătrat”, este sigur acesta. 

Postolachi critică dur și birocrația municipală. „Documentația de proiect și actele de autorizație trebuie modernizate. În Primăria Chișinău, un document la viceprimar poate să stea și o lună. Își bat joc de agenții economici cu lunile. E strașnic”, consideră directorul companiei de construcții. 

„Oferta este mult prea mică pentru un oraș în creștere, așa cum este Chișinăul”.

Pentru Vasile Tofan, investitor și analist economic, explicația este clară: „oferta este mult prea mică pentru un oraș în creștere, așa cum este Chișinăul”. „În 10 ani, metrul pătrat la Chișinău a crescut de la 600 de euro la aproape 1900 de euro. Pe de o parte, avem vești bune – salarii mai mari și ipotecă mai accesibilă. Acum 10 ani, îți trebuiau 2,6 luni ca să cumperi un metru pătrat de apartament în Chișinău, acum îți trebuie doar 2,3 luni. Volumul ipotecilor a crescut de peste 20 de ori, cu rate de 7% în lei, ceea ce este foarte comparabil cu ratele din Europa, raportate la inflație”, remarcă Tofan într-un video publicat pe canalul său de TikTok. 

„În 2024, au fost date în exploatare doar 2700 de apartamente, față de 8800 în 2021. Pentru un oraș cu 710 mii de locuitori este un număr infim. 75% dintre apartamentele din Chișinău sunt construite în perioada sovietică, prost izolate și cu facturi mari la gaz. Moldova are una dintre cele mai joase rate de urbanizare din Europa, așa că oamenii vor continua să se mute la oraș. Cererea va crește, nu va scădea.”

„Până ce, faptul că toți doresc în oraș pune presiune mare pe preț”

Victor Romanescu, directorul unei agenții imobiliare, consideră că s-a sesizat creșterea prețului la apartamente pe măsură ce se vindeau cele mai bune oferte și rămâneau cele care nu se vând de mai mult timp. „Cine ieșea pe piață cu proprietăți noi se alinia la prețurile actuale”, remarcă el. 

„Pe piața primară: sunt puține locații unde se construiește în oraș și sunt mulți investitori care doresc să cumpere numai în oraș. Cine cumpără în construcție mizează la darea în exploatare să câștige, pentru că și-a asumat un risc să investească în imobile în construcție. Încă mai durează până vom vedea cum clienții vor cumpăra doar în suburbii. Până ce, faptul că toți doresc în oraș pune presiune mare pe preț”, consideră agentul imobiliar. 

„Lipsa ofertei influențează considerabil, poate chiar mai mult decât costurile materialelor. Din activitatea mea știu, costurile de achiziție a locațiilor pretabile pentru dezvoltare cresc continuu, chiar și în suburbii. Acum, imaginați-vă că cca 20% din costul unui apartament reprezintă costul de achiziție sau de societate civilă pentru teren. Dacă prețul mediu al unui apartament în Durlești constituie 1000 euro pentru un metru pătrat, dintre care 200 – prețul terenului și 700 – costurile de construcție, dezvoltatorul va avea o marjă de 10% la final. 10% pentru un proiect de 3 ani, cu riscuri, nu vad unde poți să dezvolți o afacere cu așa cifre. Cred că de aici și vin majorările de preț”, consideră el. 

Care sunt soluțiile?

Marin Gospodarenco: „Accelerarea procedurilor urbanistice, transparență totală în prețurile reale tranzacționate, politici care să aducă mai mult teren și mai multă competiție în ofertă, optimizarea costurilor de import pentru materialele de construcție și profesionalizarea pieței de închiriere.”

Pavel Postolachi: „Trebuie să coborâm creditele la cel mult 4% și să stabilizăm prețurile la materiale. Cu primăria și cu birocratismul trebuie lucrat aparte. Fără asta, prețurile nu se vor opri din creștere.”

Vasile Tofan: „Suntem pe locul 156 din lume, deci printre cele mai proaste locuri din lume la eliberarea permiselor de construcție. Trebuie simplificat masiv.

Disponibilitatea terenurilor. Evident, ca o companie de construcție să poată construi, are nevoie de terenuri. Până în prezent avem mult prea multe terenuri care aparțin statului, care aparțin primăriei, evident că statul este un administrator foarte prost. Toate companiile de construcție gem că nu au lucrători. Și pentru asta trebuie să simplificăm masiv aducerea forței de muncă din afară, pentru că doar astfel putem scădea costurile forței de muncă și astfel să scădem și costurile la apartamente. Nu trebuie să reinventăm roata, trebuie să facem doar ceea ce au reușit să facă Saakașvili și Bendukidze (ex-ministru al Economiei din Georgia) în Georgia în anii 2000, când din una din cele mai birocratice țări din lume au devenit printre cele mai liberale țări din lume, inclusiv pe partea de permise pentru construcții, ceea ce a dus la schimbarea radicală a pieții imobiliare în Tbilisi și Batumi.”

Victor Romanescu: „Este o spirală vicioasă fără sfârșit. Și doar un efort solidar al agenților imobiliari ar putea schimba situația, consultând proprietarii despre prețul corect. Cu părere de rău, mulți agenți imobiliari acceptă tacit să lucreze cu prețuri exagerate cerute de proprietari. Pentru ca prețurile să scadă, trebuie să se construiască mai mult, iar pentru asta dezvoltatorii au nevoie de locații, iar clienții – de infrastructură socială.” 

Viitorul pieței imobiliare

Marin Gospodarenco crede că „pe segmentele cu stoc mare și absorbție lentă, mai ales în zonele periferice, scăderile nominale pot ajunge la 8–15% până în 2026. În zone bine poziționate, ajustările vor fi mai mici, iar în segmentul premium, corecțiile vor fi rareori peste 5%. În termeni reali, ieftinirea a început deja, pentru că inflația erodează valoarea actuală a banilor.”

Pavel Postolachi avertizează că „dacă nu se stabilizează economia și nu se reduc costurile, putem ajunge rapid la 2000 de euro pe metru pătrat.”

Vasile Tofan rămâne convins că cererea nu se va prăbuși: „Chișinăul are nevoie de zeci de ori mai multe macarale. Problema este în ofertă. Dacă nu construim mai mult, prețurile nu vor scădea.”

Victor Romanescu consideră că „suntem pe linie dreaptă acum, corecții majore nu prevăd. Sunt reduceri de prețuri la proprietarii care afișau prețuri foarte optimiste, cu marje de succes foarte mari. În următorii 2-3 ani vor continua să crească prețurile în interiorul orașului, pe exterior vom rămâne într-un coridor cuprins între 1000 și 1500 euro pentru un metru pătrat.”

Dumitru PANIȘ, reporter stagiar