Dinamica pieței imobiliare în 2023. Ce s-a cumpărat și ce a rămas?
Deși nu sunt publicate încă datele pentru trim. IV al anului 2023, deja asistăm la o situație când numărul tranzacțiilor cu imobile în Chișinău și suburbii a scăzut cu circa 70% în comparație cu 2021, însă prețurile continuă să crească. Anul acesta creșterea prețurilor a fost haotică și nu dă semne că se va opri. De exemplu, la periferia sectorului Buiucani, în complexul Colina Residence, creșterea prețului a fost practic nesemnificativă anul acesta (3-5%), pe când 500 de metri mai aproape de sectorul Buiucani, pe str. Ion Buzdugan, în complexul Exfactor, creșterea a fost de circa 25%. Factorii care au contribuit la creșterea diferită a prețului pe exemplul acestor două complexe locative se datorează strict de partea subiectivă și emoțională în procesul de căutare și cumpărare a apartamentului, or, clienții sunt gata să plătească mai mult cu 20% pentru apartament, dar să fie mai aproape cu 500 de metri de oraș.
Acest pattern comportamental în rândul clienților, de a alege un apartament cât mai aproape de arterele principale ale sectoarelor Chișinăului, în detrimentul suburbiilor, constituie motivul de bază din cauza căruia suburbiile Chișinăului nu se bucură de popularitate în rândul clienților, atunci când vine vorba de cumpărare imobile, deși raportul cumpărătorilor care cumpără în suburbia Chișinăului și celor care cumpără nemijlocit în oraș, crește constant din 2021. Dacă în 2021, trim. I, raportul era de 23/77, toamna aceasta raportul este 32/68. Schimbarea nu se datorează creșterii interesului pentru suburbii, pur și simplu în oraș se construiește mai puțin, cu mult mai puțin. Dacă în 2021, la ASP, au avut loc 11642 înregistrări primare de apartamente în Chișinău și suburbii, anul acesta, până la mijlocul lunii decembrie, conform datelor oficiale, sunt 2920 asemenea înregistrări primare, iar împreună cu date estimative pentru trim. IV, ar constitui un total de aproximativ 4700 de înregistrări primare, adică cu 60% mai puțin în 2023 decât în 2021. Din 2017 până în 2020, au fost eliberate 26 de autorizații pentru construcția blocurilor locative în Chișinău, pe când din 2020 până astăzi au fost eliberate 14 autorizații de acest fel.
În topul preferințelor clienților noștri anul acesta au fost apartamentele cu o cameră în bloc nou. Proporția lor în totalul de apartamente vândute constituie circa 45%. Urmează în clasament apartamentele cu două camere, cu 41% din total, și apartamentele cu 3 camere, cu 14%.
Totodată, toate aceste modificări au afectat și termenul de expunere la vânzare a apartamentelor. Pentru unitățile de vânzare din oraș, date în exploatare, cu suprafețe mai mici de 60m2, termenul de expunere nu depășește 7 zile, și asta în mare parte concurenței acerbe dintre investitorii care se ocupă de reparații apartamente la cheie. În cazul apartamentelor cu 2 și 3 camere, termenul de expunere s-a mărit din cauza creșterii prețurilor.
Activitatea din piața caselor individuale a scăzut considerabil, iar boom-ul din perioada post-Covid a trecut. Dacă în 2021 se înregistrau la ASP circa 3 contracte pe zi la case individuale în Chișinău și suburbii, în trim. III al acestui an a fost înregistrat în mediu câte un contract pe zi. Dinamica la terenuri este mai bună, însă tot este în scădere în comparație cu 2021. În trim. III 2021 se înregistrau contracte pentru circa 20 terenuri pe zi, pe când în trim. III anul acesta s-au vândut circa 5 terenuri zilnic.
Pe partea de cifre e clar, dar ce se întâmplă în teren? Sursa noastră de informații sunt clienții noștri. Fiind deținătorii site-ului www.case.md, unde expunem casele de vânzare din portofoliul agenției noastre, am sesizat cu colegii o schimbare de comportament a clienților și a preferințelor lor pe parcursul ultimilor 2 ani. Clienții sunt mai puțin interesați acum de case de tip townhouse sau duplex și preferă mai mult case individuale.
Printre criteriile de bază acum pentru o casă sunt: prezența rețelelor inginerești (canalizare și apă centralizată), conectarea la rețeaua de gaze naturale (deși metodele alternative de încălzire câștigă tot mai mult teren) și drum asfaltat. 80% din clienții din piața caselor acum au un buget de până la 150 000 Euro. În acest buget ei caută case deja cu reparație, fără să mai investească nimic sau să rămână foarte puțin de investit. Sesizăm o scădere a numărului ipotecilor la procurarea caselor și mai mulți cumpărători cu bani cash, ceea ce poate fi interpretat de noi prin faptul că în piață sunt mulți clienți care au amânat decizia de cumpărare mult timp, iar acum sunt în căutarea unei opțiuni de conservare a capitalului agonisit pentru a-l feri de devalorizarea constantă. În topul suburbiilor rămân Durlești, Trușeni (Dumbrava), Tohatin, Băcioi, Stăuceni, Cricova.
În concluzie, piața imobiliară din Chișinău și suburbiile sale traversează o perioadă de schimbare semnificativă, cu o cerere constantă pentru imobile în oraș și cu o ofertă în scădere. Această dinamică duce la creșteri de prețuri și la o reevaluare a preferințelor cumpărătorilor în ceea ce privește amplasarea locuințelor. Este important să monitorizăm atent aceste schimbări și să ne adaptăm strategiile de achiziție a imobilelor în 2024.
* Acesta este un articol publicitar (P). Textul a fost formulat de compania care a plasat anunțul.
