VIDEO Valoarea cadastrală a bunurilor imobile a crescut de trei ori. Cât de mult vor crește impozitele? Ivan Danii, directorul general al Agenției Geodezie, Cartografie și Cadastru, la Podcast ZdCe

Directorul general al Agenției Geodezie, Cartografie și Cadastru, Ivan Danii, a explicat în cadrul Podcast ZdCe de ce a fost necesară reevaluarea bunurilor imobile care s-a soldat cu majorarea valorii cadastrale a acestora, fapt ce a stârnit neclarități, critici și nemulțumiri. Ivan Danii răspunde la întrebarea dacă se vor majora sau nu impozitele pe imobile pentru populație. Noile valori pot fi verificate pe site-ul geodata.gov.md și vor fi aplicate din 2027. 

— Care sunt motivele pentru care s-a făcut această reevaluare a bunurilor imobile? De ce a fost necesară?
— R. Moldova a trecut prin proces de evaluare a imobilelor în 2004–2011, dar s-a limitat la câteva tipuri de bunuri. N-a fost evaluat tot, atunci au fost circa 1,2 milioane de bunuri evaluate, însă și acea evaluare a fost efectuată pe baza unor standarde și reguli care erau în vigoare la acel moment. Și când ne uităm în comparație cu evoluția prețurilor pe piața imobiliară, vedem că aceste valori cadastrale sunt departe de realitatea pieței. Dar inițiativa dată nu a venit acum, recent. Este un proces inițiat din 2019, în cadrul proiectului de înregistrare și evaluare funciară, cu suportul Băncii Mondiale. În acest proiect au fost elaborate 8 modele de evaluare, pe fiecare tip de bunuri separat, cum ar fi: apartamente, case de locuit în orașe, case de locuit în sate, terenurile agricole fără construcții, care niciodată nu au fost evaluate.

— Deci, o parte a fost evaluată acum pentru prima dată. 
— Da, avem circa 5 milioane de bunuri care au fost evaluate pentru prima dată. 

— În contextul în care peste 6 milioane de bunuri au fost în total supuse acestui proces? 
— Da. 

— Deci, majoritatea bunurilor imobile au fost evaluate pentru prima dată.
— Cinci milioane – pentru prima dată, iar 1,2 milioane au fost reevaluate. Cele care au fost evaluate pentru prima dată sunt terenurile agricole fără construcții și casele de la sate. Cu toate că cetățenii la sate plătesc impozite, acestea sunt bazate pe o valoare despre care nu știm ce are în spate. 

— Cum era calculată?
— Erau criterii stabilite de primării. 

— Spuneați că în 2019 a fost inițiat procesul. A durat atât de mult până a devenit clar cum poate fi făcută această evaluare, așa încât abia în 2026 să fie realizată?
— Au fost dezvoltate cele opt modele. Iar în paralel, noi am făcut înregistrarea proprietății cetățenilor. Pe aproximativ 20% din teritoriul țării, proprietatea privată nu era înregistrată deloc în registrul bunurilor imobile. Și noi, pentru cetățeni, gratis, le-am făcut documentele, statul le-a făcut documentele de proprietate la toate casele de locuit, terenurile și grădinile. În paralel, s-a colectat și informația despre aceste bunuri, ca să putem să facem aceste modele de evaluare. S-au făcut analize de infrastructură, de utilități, de amplasare și, nu în ultimul rând, s-a ținut cont de modul cum s-au mai tranzacționat așa tipuri de bunuri în zona dată. Pentru case au fost luate în considerare analizele de tranzacții pentru anul 2023. După mine, sunt niște prețuri care consider că sunt reale, nu sunt așa umflate cum sunt în ziua de astăzi prețurile la imobile. Sunt cam prea umflate.

— Ați atins aici un punct foarte sensibil, pentru că multă lume observă aceste prețuri la imobile, nu doar la case, dar și la apartamente.
— Sunt exagerate.

— Ce poate fi făcut în această privință, după ce dumneavoastră, ca reprezentant al unei autorități publice, spuneți că prețurile la imobile sunt exagerate acum pe piață?
— Eu am spus-o nu ca conducător, am spus ca cetățean, că aș vrea să fie mai ieftin, deoarece noi vedem și statistica pe care o prezintă experții, că cererea e foarte mică. Chiar dacă prețurile sunt așa de mari, cererea scade. Înseamnă că cetățenii nu sunt dispuși să procure aceste apartamente. Dar nu ține de filiera instituției pe care o reprezint să influențeze aceste valori pentru piața imobiliară. 

— Dar, în opinia dumneavoastră, ar putea fi reglementat acest lucru așa încât prețul de vânzare pe piață să fie cât de cât apropiat de valoarea cadastrală? 
— Nu, asta nu poate fi reglementat, dar noi putem, cu siguranță, prin acest mecanism de evaluare, să garantăm cetățenilor că bunul lor nu poate fi subestimat, nu poate fi mai jos decât valoarea cadastrală. Când cetățenii moștenesc sau prin donații obțin un bun și vor să-l înstrăineze, iau informația cu valoarea cadastrală foarte mică și vând acest bun la un preț de piață și au o creștere de capital. Adică, diferența dintre valoarea cadastrală și aceea de vânzare, pentru care ei sunt obligați să achite o creștere de capital, un coeficient care este obligatoriu.

— Am văzut aceste argumente din partea autorităților, că prin această reevaluare și aducerea valorii bunurilor mai aproape de valoarea pieței se scutesc cetățenii de aceste plăți pentru creștere de capital. Ce înseamnă această creștere de capital?
— Se face diferența dintre valoarea cadastrală și aceea la care s-a tranzacționat bunul și înseamnă că persoana are profit. Noi avem tineri care pun întrebarea către instituție: „De ce când procurăm un apartament într-un bloc nou care se dă în exploatare, cadastrul îl înregistrează și îl subestimează foarte mult față de prețul de tranzacție?” Și aici ei au dreptate, pentru că este un model elaborat pe criterii din perioada 2004–2011. Și noi trebuie să ținem cont de reguli, de principiile internaționale, de standardele în domeniul acesta de evaluare. Și să garantăm cetățenilor niște reguli clare, că valoarea bunurilor lor este mai aproape de cea de piață. Și dumnealor trebuie să cunoască că în valoarea cadastrală sunt incluse niște elemente clare, precum amplasarea bunului, ce utilități are. 

Vă dau un exemplu: când un bun a fost înregistrat în cadastru, atunci nu erau drumuri. Prin investițiile pe care le face Guvernul, prin programele de dezvoltare la nivel local, se asfaltează drumurile, se trag rețele de utilități, acestea sunt beneficii, iar bunul are un alt cost. Crește valoarea bunului imobil și asta trebuie cetățeanul să vadă. 

— Ați mers în teren?
— Cei din oficiile teritoriale au mers, dar nu au reușit peste tot. Dar noi am ridicat din arhiva oficiului cadastral tot ce a fost înregistrat anterior. De asta am și dorit să oferim 90 de zile, ca cetățeanul să facă cunoștință cu acești parametri tehnici și are tot dreptul să intervină, să pună acele observații dacă lipsește ceva. 

— De când încep aceste 90 de zile?
— Au început din 26 ianuarie, până în 30 aprilie. 

— Unde poate vedea cetățeanul aceste date ale bunurilor reevaluate?
— Pe site-ul geodata.gov.md. Este posibilitate să fie verificată evaluarea. Bunul poate fi identificat pe hartă sau prin două metode de căutare: după numărul cadastral sau adresă. Identificând bunul, facem click pe el, apare informația despre bunul imobil și parametrii tehnici, și valoarea cadastrală. Și în această perioadă putem contesta și parametrii, și valoarea cadastrală, dacă nu suntem de acord cu ele. După ce este completat formularul predefinit, este expediat și colegii din oficiu pot să înceapă a corecta parametrii. Există și un ghid pe site, care ajută la completarea acestui formular.

— Poate fi schimbată valoarea dacă se depune contestarea?
— Da. Desigur că asta este și obligativitatea noastră să examinăm parametrii. Poate fi o greșeală legată de anul construcției sau de uzură, cu cât mai veche este casa, cu atât uzura este mai mare și la asta este foarte important să fim atenți, să fim responsabili pentru a verifica acești parametri. 

Asta se face pentru prima dată. Anterior n-a existat posibilitatea ca cetățenii să cunoască parametrii tehnici ai bunului imobil. Și noi am considerat că trebuie să facem mult mai transparent, să dăm voie la cetățeni să vadă. Este o evoluție mare, o perioadă de 20 ani în care nu s-a făcut nimic. Și noi am dorit să oferim această posibilitate. 

— Din câte am înțeles, cel puțin am văzut discuții și în mediul online, în cazul unei contestații, valoarea nu poate fi schimbată  decât dacă și proprietarii apartamentelor din vecinătate solicită o schimbare a valorii. 
— Dacă 25% din proprietarii de apartamente din zona respectivă au depus o contestație, dacă există un dezechilibru, se examinează din nou modelul pentru apartamente, pentru că la apartamente se contestă numai valoarea cadastrală, nu și parametrii. Noi vorbim de blocuri locative în acest caz. Dar în alte cazuri se examinează fiecare separat: casă de locuit, garaj sau lot pomicol. Intervenind pe criteriile tehnice, automat se schimbă și valoarea. 

Dar vreau să menționez că anterior terenurile agricole erau evaluate doar după suprafață, indiferent unde sunt amplasate. Acum valorile cadastrale pentru terenurile agricole au niște indicatori în spate: bonitatea, amplasarea, panta de scurgere și utilitățile care sunt. Un teren agricol amplasat cu acces la un drum de calitate, construit nou, are o valoare, iar altul care nu are acces – are altă valoare. Cred că este corect ca cetățeanul să cunoască terenul lui cât costă, ca să nu fie procurat la un preț subestimat.

— De câte ori a crescut valoarea imobilelor reevaluate?
— În medie pe țară, a crescut de trei ori. Pe fiecare localitate valoarea diferă în funcție de cum a fost determinată anterior. Cel mai mare impact este în două municipii: Bălți și Chișinău. În Bălți valoarea cadastrală a crescut de patru ori, iar în Chișinău – de 2,9 ori. 

— În Bălți a crescut mai mult?
— Trebuie să vedem cum a fost anterior evaluarea făcută. 

— Deci, în Bălți erau subevaluate mai puternic? 
— Da. Și cu cât mergem mai departe de Chișinău, cu atât valoarea imobilelor este subestimată și mai tare.

— Ați menționat că pentru case s-au luat valorile de piață pentru anul 2023, dar pentru apartamente – pentru 2022. De ce această diferență? 
— Este anul în care s-a început a elabora modelul. 

— Am văzut niște analize ale unor agenți imobiliari, de exemplu, care arată că valoarea apartamentelor a crescut după reevaluare, dar oricum este de două ori mai mică decât valoarea de piață actuală.
— Discutăm despre prețurile pe piață: e clar că cele din prezent și cele din 2023 sau 2022 diferă foarte mult. Dar sistemul ne va permite și peste 3 ani să facem reevaluare. Este important  că sistemul a fost dezvoltat în așa mod ca noi să putem face această reevaluare odată la 3 ani. Așa prevăd standardele internaționale și vreau să precizez, nu doar cele europene. Nu ține de faptul că vrem să aderăm la Uniunea Europeană. Asta este o regulă internațională, fiecare țară are așa o obligativitate.

— De ce valoarea cadastrală a unor imobile cu vârstă diferită este aceeași? Cineva scria pe rețelele sociale că un apartament din anul 1964 și unul din 1989 au fost evaluate cam la fel.
— Acesta este și motiv de a face acea contestație. Asta poate să fie o eroare. Cunosc așa cazuri, deja avem contestații pe tipuri de astea și îndemnăm oamenii să conteste când observă așa eroare. E bine că se uită și la blocul din apropiere. Eu, ca cetățean, fix lucrul acesta l-am făcut: am verificat, am făcut comparație cu prețurile de acum doi ani și am zis că e ok, mă aranjează. Dar valoarea nu poate să fie fix ca cea de tranzacție, când sunt luate alte criterii în considerare: și bunurile din casă, și reparația, și multe altele. 

— Dar de ce blocuri de locuit care au vârstă diferită sunt evaluate la stări similare, de exemplu, și un bloc din 1968 și unul din 2021 au starea satisfăcătoare. 
— Este o eroare, în cazul ăsta trebuie de contestat. Anul construcției determină uzura. Dar noi nu avem încă criteriile care să determine dacă un imobil este sub uzură sau nu. Ministerul Infrastructurii acum de-abia a inițiat un program de stat să determine care blocuri locative din Chișinău sunt cu risc de uzură. Trei criterii vor să stabilească, ce vor fi luate în considerare la următoarea reevaluare. 

— Aveți multe contestații depuse până acum? 
— De la data 26 ianuarie până în prezent avem 2140 de contestații. Portalul are circa 250 de mii de accesări. Noi monitorizăm zilnic accesările la modulul de evaluare. El este practic de 10 mii de accesări pe zi. Ce ține de contestări, încep a scădea, dar noi îndemnăm cetățenii și încercăm prin diferite canale să informăm și diaspora să fie activă și să verifice. 

— S-a schimbat valoarea cadastrală ca urmare a contestațiilor?
— Se lucrează acum. Totodată, în momentul de față se introduc încă bunuri care sunt înregistrate, dar nu au informația despre valoare. Astea sunt casele de la sate, deoarece, cum am menționat, este proiectul în paralel de înregistrare în masă a proprietății private. Și suntem pe ultima sută de metri să terminăm acest proces de înregistrare. 

Și după 30 aprilie, cetățenii vor avea posibilitatea să conteste, dar nu o să mai putem deja în anul acesta să intervenim pe valoarea cadastrală. Pe parametri intervenim, dar va fi deja pentru anul viitor schimbat, deoarece noi trebuie să mergem la următorul proces – de notificare oficială. Trebuie să notificăm oficial cetățenii că aceasta este valoarea și aceștia sunt parametrii. Notificarea oficială se va întâmpla deja în vară, după validarea acestor valori și parametri care au fost schimbați prin contestație.

— Care este valoarea totală a fondului de imobile din Republica Moldova după această reevaluare?
— Nu este acum definit. Când o să terminăm acest proces de reevaluare și o să introducem toate valorile în sistem, va fi posibil să vă spunem. 

— Vor trebui cetățenii să plătească impozite pe imobil mai mari?
— Dacă-mi permiteți, eu aș vrea mai întâi să spun că noi, ca cetățeni, trebuie să cunoaștem cât costă orice bun care ne aparține, care este valoarea lui. Asta până la impozitul pe care îl stabilește autoritatea publică locală, că asta este de competența autorităților locale, a consiliilor locale. 

— Pentru că aceste taxe se duc în bugetele autorităților locale. 
— Nu vine nimic la bugetul de stat. Dar atunci când știm ce valori au bunurile care sunt ale noastre, noi știm cât de bogați suntem. 

Nu ne-am referit la evoluția privind asigurările caselor, dar asta foarte mult va influența pozitiv, pentru că un bun nu poate fi asigurat cu mai puțin decât valoarea sa. Și asta trebuie să garantăm, că trebuie să fie păstrată această echitate. Sau când vrea cineva să-l gajeze, să nu vă subestimeze valoarea față de aceea care este la cadastru. 

— De exemplu, atunci când un cetățean vrea să ia un credit, să pună în gaj un imobil, va putea să acceseze un credit mai mare pentru că valoarea cadastrală este mai mare a acestui imobil?
— Ca acel evaluator, când va face evaluarea de la bancă, să nu poată coborî mai jos decât valoarea cadastrală. Noi o să simțim acest efect atunci când vom ajunge în probleme. Când vom ajunge să gajăm sau vom vrea să facem o tranzacție. 

— Dar cetățenii care nu întâmpină probleme își fac griji că odată cu reevaluarea și creșterea valorii de trei ori, va crește și impozitul pe imobil de trei ori. 
— Noi am avut discuții cu toate autoritățile locale din țară. Noi am transmis un mesaj clar că aceste valori sunt benefice pentru cetățeni și pentru ei, ca autorități publice locale.

— Ați discutat cu reprezentanții APL despre eventualitatea ca ei să micșoreze acel procent de impozitare dacă va crește valoarea cadastrală?
— E clar că noi le-am recomandat, dar decizia le aparține autorităților locale. Guvernul nu poate să intervină și nici să plafonăm nu putem. Codul Fiscal prevede că taxa începe de la 0,05% și nu este o limită. Dar ar trebui dumnealor gradual să aplice.

— Cum credeți că va evolua în general piața imobiliară ca urmare a acestei reevaluări? Mi se pare un instrument foarte la îndemână pentru cei care, de exemplu, vor acum să achiziționeze imobile. Valoarea cadastrală o pot vedea public și, respectiv, poate își deschid portițe de negociere cu cei care vând la preț prea mare. Credeți că ar putea să influențeze în general prețurile pe piața imobiliară?
— Eu nu vă pot spune așa ceva, dar experții spun că nu influențează. Dar asta poate garanta că valoarea bunului nu poate fi subestimată. Chișinăul este o piață mai activă, dar la periferii, și la nord și la sud, în multe cazuri, bunurile sunt subestimate. 

Pentru asta am oferit cele 90 de zile – să le permitem cetățenilor să facă cunoștință cu parametrii și valorile cadastrale. Mai mult că atât, noi am ținut cont și de faptul că nu toată populația are acces la internet. Am lucrat cu autorități locale și am convenit că fiecare primărie să pună la dispoziție un calculator pentru cetățeni și să-i ajute să facă cunoștință cu aceste valori, parametrii tehnici ai bunului. 

— O altă obiecție, și discutam la început despre momentul în care s-a decis realizarea  acestei reevaluări, ține de faptul că s-a întâmplat imediat după alegerile parlamentare, deși înainte de alegeri nu s-a vorbit nicidecum despre acest proces, nu s-a comunicat, oamenii s-au simțit luați prin surprindere de acest proces. De ce nu s-a vorbit înainte de alegeri, acesta fiind un subiect sensibil și nu foarte popular?
— Lucrul ăsta s-a știut de toți membrii Parlamentului, din diferite părți, au fost și dumnealor în diferite perioade la guvernare. Lucrul ăsta a fost inițiat în 2018 prin proiect, în 2019 a fost oficializat. Dar asta este o obligativitate. Dumnealor, să fie în locul nostru, tot ar face acest lucru. 

— La cine vă referiți? 
— La cei din opoziție sau din alte părți. Noi nu facem acest lucru pentru taxare. Noi îl facem ca să cunoaștem. Iar autoritățile publice locale trebuie corect să-și facă lucrul. Asta noi vrem –  transparență. Nu s-a vorbit în alegeri pentru că nu a fost subiect al… Acesta este un lucru tehnic pe care trebuie să-l facă Guvernul.

Dar nu o să fie în 2026 impozite mai mari, vor rămâne așa cum le-au stabilit anterior autoritățile  publice locale. Ceea ce ce va urma în 2027, noi, ca autoritate, și Guvernul, vom ține cont de toate riscurile și vom propune Parlamentului niște soluții pentru cei răufăcători, care vor vrea să abuzeze de aceste noi valori la nivel local. 

— La ce vă referiți când spuneți răufăcători? 
— Se are în vedere acei primari care nu vor să intervină în coeficienți, să-i micșoreze sau, din contra, vor să-i mărească și să dea vina pe Guvern, care a determinat valorile cadastrale. Guvernul și-a făcut datoria să determine valoarea cadastrală pentru ca cetățenii să o cunoască. Autoritățile locale trebuie să aplice gradual, rațional acest coeficient. Și nu primarul, dar consiliul local, care a fost votat tot de oameni.

— Deci acum se face presiunea pe autoritățile locale?
— Noi am îndemnat. Noi nu facem presiune, nu avem niciun drept de a face presiune, dar ducem mesajul clar, ca dumnealor să fie atenți la lucrurile astea, deoarece vedem și primari care fac multă dezinformare că o să crească impozitele. Stați un pic, impozitele dumneavoastră le stabiliți, nu noi le stabilim, în Guvern. 

— Păi sunt stabilite de APL, dar pe baza valorii cadastrale.
— Ok, dar nimeni nu interzice să dai în jos impozitul. Noi am făcut un exercițiu pe țară, dacă punem 0,05%, care este coeficientul minim conform Codului fiscal, chiar și pentru Chișinău, să zicem că aici sunt valorile cele mai mari, ca să rămânem la aceleași valori de astăzi, primăria ar trebui să pună 0,08% coeficientul. Și atunci, el este același. În raioane oamenii o să plătească mult mai puțin decât plătesc acum. 

— Asta în cazul în care autoritățile locale vor scădea coeficientul?
— Da, la cel mai mic, care este conform Codului fiscal. Noi nu vedem riscul că dumnealor n-au unde coborî. Au unde coborî. Aici fiecare autoritate trebuie să-și facă lucrul.