Cum ne apărăm drepturile când contractul de arendă a terenului nu este respectat

Un grup de oameni dintr-o localitate din raionul Orhei acuză fostul primar și rudele acestuia că îi deposedează ilegal de partea de roadă care li se cuvine, roadă colectată de pe terenurile luate de el în arendă de la cetățeni. În plus, oamenii spun că fostul edil folosește la cultivare pesticide, care otrăvesc albinele de la prisăcile lor.

ZdG a discutat cu avocatul Marin Baltă și a aflat care sunt drepturile și obligațiile părților la încheierea unui contract de arendă a terenurilor, dar și modalitatea prin care își pot apăra drepturile în cazul în care prevederile contractului nu sunt respectate.

Atunci când cineva dă în arendă terenurile pe care le are în proprietate, în mod evident este încheiat un contract de arendă. În acest caz, drepturile și obligațiile sătenilor în calitate de arendatori, precum și drepturile și obligațiile arendașului, fie că e vorba despre fostul primar sau despre oricare altă persoană, sunt prevăzute în primul rând de contractele de arendă, precum și de legislația cu privire la arendă, și anume, de Codul Civil, spune Marin Baltă. Precizăm că Legea cu privire la arenda în agricultură a fost abrogată în 2019, însă, în cazul în care contractul a fost încheiat până la abrogarea Legii și este în vigoare acum, Legea va continua să guverneze drepturile şi obligaţiile părţilor, precum şi orice alte efecte contractuale, de exemplu, dreptul de rezoluțiune a contractului.

„Orice neînțelegere și conflict care apare între părți urmează să fie soluționate conform prevederilor contractuale și celor legislative. Prin urmare, contractul de arendă urmează să fie studiat minuțios, atât până la semnarea acestuia, cât și pe parcursul executării contractului, pentru a identifica ce drepturi are o parte semnatară în cazul în care cealaltă parte nu-și execută obligațiile asumate”, menționează avocatul.

Potrivit lui, plata de arendă este un element obligatoriu al contractului de arendă, iar în cazul în care arendașul refuză să efectueze plata, contractul de arendă ar trebui să prevadă care sunt  consecințele într-un asemenea caz. Totuși, chiar dacă contractul nu prevede consecințele, acestea sunt prevăzute de Codul civil. De exemplu, cerința de executare silită a obligației, suspendarea executării obligației reciproce, reducerea acesteia, cerința de plată a despăgubirilor pentru prejudiciul suferit prin neexecutare etc.

Potrivit legislației în vigoare, arendatorul ar putea pretinde de la arendaș achitarea dobânzii de întârziere, precum și a plății pentru arendă, însă obligarea arendașului să efectueze aceste plăți poate fi dispusă doar pe calea instanței de judecată, precizează Marin Baltă. „Cea mai drastică soluție pe care arendatorul o poate lua în privința arendașului este rezoluțiunea contractului (încetarea arendei) și retragerea terenului din posesiunea arendașului”, punctează el.

În privința utilizării pesticidelor de către arendași, o primă soluție ar fi depunerea de către arendator a unei sesizări la organele de poliție, precum și la Agenția Națională pentru Siguranța Alimentelor, pentru ca instituțiile respective să investigheze dacă au fost respectate regulile de utilizare a pesticidelor de către arendaș.

În cazul în care arendatorul sau alte persoane pretind că le-a fost cauzat un prejudiciu de către arendaș prin utilizarea pesticidelor, aceștia ar putea pretinde de la ultimul recuperarea prejudiciului, inclusiv pe calea instanței de judecată, însă un aspect important este că va trebui dovedit cuantumul prejudiciului, de exemplu, prin intermediul unei expertize, menționează Marin Baltă. Precizăm că expertiza poate fi efectuată atât înaintea adresării în instanță, cât și în timpul judecării cauzei.

Ce drepturi ale arendatorului au fost încălcate

În situațiile respective este încălcat dreptul proprietarului de teren de a beneficia de plata de arendă pentru terenul transmis arendașului.

În cazul prejudiciilor suportate de către arendator sau de către proprietarii terenurilor vecine (pe care sunt amplasate prisăcile) drept urmare a acțiunilor arendașului, se consideră încălcat dreptul de proprietate al arendatorului/proprietarilor terenurilor vecine.

Unde pot apela cetățenii păgubiți pentru a-și apăra drepturile

În cazul în care arendașul nu achită plata pentru arendă, arendatorul poate pretinde de la arendaș achitarea dobânzii de întârziere, precum și a plății pentru arendă. „Un prim pas ar fi expedierea unei notificări în adresa arendașului, iar în cazul în care arendașul va lăsa fără răspuns notificarea, arendatorul urmează să depună o cerere de chemare în judecată împotriva arendașului, prin care va solicita instanței de judecată obligarea acestuia la plata arendei și a dobânzii de întârziere sau, după caz, a penalității”, subliniază Marin Baltă.

În cazul desfacerii contractului, arendatorul, la fel, va expedia mai întâi o notificare arendașului, prin care îi va acorda un termen rezonabil pentru achitarea plății de arendă și îl va informa despre rezoluțiunea contractului în caz de neplată în termenul suplimentar acordat. După expirarea termenului suplimentar, arendatorul va expedia arendașului o declarație de rezoluțiune a contractului.

Acest articol a fost realizat grație suportului poporului american prin intermediul Agenției Statelor Unite pentru Dezvoltare Internațională (USAID). Conținutul acestui articol este responsabilitatea Ziarului de Gardă și nu reflectă neapărat opinia USAID sau a Guvernului Statelor Unite ale Americii.