GHID Înregistrările privind proprietatea funciară: atât de utile, dar dificil de găsit

Poate fi dificil să aflați adevăratul proprietar al terenului. În ciuda faptului că sistemele de înregistrare a proprietăților funciare există în aproape toate țările lumii, calitatea și accesibilitatea informațiilor variază foarte mult.

Potrivit experților Băncii Mondiale, doar 30% din populația lumii are un titlu legal stabilit privind deținerea proprietății funciare, iar oficialii Băncii subliniază că această cifră este foarte aproximativă.

Mai mult, înregistrările proprietății sunt adesea incomplete sau inexacte.

„Mai puțin de jumătate din țările lumii (și doar 13% din Africa) au înregistrat sau au cartografiat terenurile private din capitala lor, să nu mai vorbim din afara acesteia, în timp ce terenurile publice nu sunt adesea înregistrate deloc”, a rezumat expertul funciar al Băncii Mondiale, Klaus Deininger, într-o postare pe blog din 2018. Lipsa controlului asupra introducerii datelor funciare înseamnă că mai multe persoane pot să apară ca proprietari ai aceluiași teren, a declarat un alt oficial al Băncii Mondiale.

Cu toate acestea, în multe țări dezvoltate, inclusiv în Statele Unite, Regatul Unit și Hong Kong, informații valoroase pot fi obținute din registrele funciare publice. Înregistrările sunt adesea stocate la nivel local, nu sunt disponibile într-un registru național central și este posibil să nu fie disponibile on-line. Potrivit lui Deininger, mai puțin de o treime din țări păstrează înregistrările în format digital.

Situația se complică și mai mult prin faptul că regulile de confidențialitate adesea nu permit divulgarea numelor proprietarilor. Acest lucru se întâmplă atât în țările în curs de dezvoltare, cât și în cele dezvoltate.

GIJN vă poate ajuta să obțineți cel mai mare acces posibil la informații despre proprietatea asupra terenurilor. Mai jos sunt linkuri către surse internaționale, regionale și naționale, precum și descrierea acestora.

Cum puteți folosi informația?

Bunurile imobile reprezintă un instrument atractiv și utilizat pe scară largă pentru spălarea banilor și pentru acte de corupție, iar divulgarea dreptului de proprietate joacă un rol important în materialele de investigație. Înregistrările din registrele bunurilor imobile sunt utilizate pentru:

• Dezvăluirea îmbogățirii ilicite a politicienilor;
• Dezvăluirea schemelor de spălare a banilor;
• Identificarea autorilor infracțiunilor împotriva mediului;
• Dovedirea exploatării populației indigene;
• Urmărirea actelor de corupție corporativă;
• Identificarea responsabililor pentru construirea clădirilor nesigure sau ilegale;
• Raportarea cu privire la discriminare.

GIJN a adunat o colecție de câteva zeci de investigații bazate pe înregistrările din registrele funciare. Iată aceste exemple minunate.

Lipsa unor date fiabile privind proprietatea asupra terenurilor este în sine un fapt care necesită atenție sporită. Aici găsiți resursele care pot ajuta la evidențierea acestei stări de lucruri la nivel național.

Investigarea tranzacțiilor cu terenuri a fost subiectul unei sesiuni la conferința GIJN 2019 de la Hamburg. Tom Johnson de la Proiectul Gecko a oferit o listă de sfaturi plină de idei.

Un raport al The Sentry din iulie 2020 arată că „cleptocrații africani, în special cei din țările sfâșiate de război, au favorizat din ce în ce mai mult proprietățile imobiliare din orașele africane ca mijloc de spălare a veniturilor provenite din corupție.”

Ce se caută

Căutarea în registrele funciare a înregistrărilor necesită o înțelegere a sistemului juridic național subiacent:

• Ce legi există cu privire la drepturile de proprietate și ce anume trebuie înregistrat? 
• Unde sunt păstrate informațiile privind hotarele proprietății?
• Care este procedura de înregistrare a actului de vânzare a bunurilor imobiliare?
• Cum este evaluată și impozitată proprietatea?

Astfel de cunoștințe de bază sunt cheia succesului pentru găsirea informațiilor imobiliare. Surse potențiale ar putea fi oficialii locali, brokerii imobiliari și avocații. Consultați și celelalte resurse enumerate mai jos.

Cunoașterea condițiilor locale este crucială, deoarece există multe legi și regulamente privind proprietatea și gestionarea proprietății în întreaga lume. De exemplu, un specialist cu experiență în Statele Unite și Europa este încurajat să găsească un expert local care să ajute la înțelegerea modului de înregistrare și a specificului registrelor la nivel local.

În multe țări, „titlurile” funciare sunt înregistrări oficiale ale proprietății care sunt păstrate în „registrele” funciare. Hotarele și locația terenurilor sunt descrise în cadrul înregistrărilor „cadastrale”. Aceste sisteme de înregistrare pot fi combinate sau separate. Datele privind valorile terenurilor, impozitele și utilizarea acestora, precum și informațiile privind clădirile, se găsesc adesea în diferite locuri.

Există diferențe semnificative în ceea ce privește modul în care sunt ținute evidențele privind proprietatea asupra terenurilor.

În unele țări sunt pe larg răspândite contractele de leasing pe termen lung. De exemplu, în Nigeria sau Belarus, certificatele de arendă dau dreptul de a ocupa terenuri pentru o anumită perioadă de timp. Nu există proprietate privată în Vietnam, dar în schimb, există „certificate pentru drepturi de folosință asupra terenurilor”. În Japonia, terenurile și clădirile de pe acestea sunt considerate concepte separate.

Este esențial să discutați cu un expert local, deoarece există multe legi diferite privind proprietatea și gestionarea proprietății în întreaga lume. Registrele de proprietate au în mod tradițional elemente specifice naționale.

În Brazilia, numai datele privind proprietatea asupra terenurilor agricole sunt disponibile în registrul funciar național centralizat și la cadastru, în timp ce statele și municipalitățile gestionează resursele funciare urbane.

În Statele Unite, proprietatea asupra terenurilor este înregistrată și stocată local, de obicei, la biroul registratorului districtului sau la biroul fiscal.

În multe țări, în special în Africa Subsahariană, doar un mic procent din resursele funciare sunt înregistrate oficial sau au un anumit proprietar. Cea mai mare parte a terenurilor, în principal în scopuri agricole, este deținută în comun pe baza acordurilor tradiționale. Astfel de teritorii devin adesea o problemă în contextul încercărilor de a stabili controlul asupra lor de către corporații și agenții guvernamentale. Pentru a vă crea o idee despre suprafața de teren care este deținută în comun datorită tradițiilor și obiceiurilor locale, consultați harta compilată de organizația non-guvernamentală Landmark.

Deci, înțelegerea realităților și a legislației locale este esențială.

Ce ați putea găsi

În ciuda tuturor diferențelor și complicațiilor, înregistrările în registrele imobiliare reprezintă o sursă bogată de informații.

Descoperirile potențiale includ:

• Numele proprietarului;
• Adresa și numărul terenului;
• Descrierea geografică a hotarelor proprietății;
• Descrierea clădirilor și a caracteristicilor proprietății;
• Ultimul preț plătit pentru proprietate;
• Înregistrările privind vânzările anterioare;
• Evaluarea în scopuri fiscale, actuală și istorică;
• Utilizările și restricțiile permise pentru proprietate; 
• Detaliile privind drepturile proprietarului și restricțiile asupra terenului;
• Drepturile de retenție puse pe proprietate de către o instanță;
• Litigiile juridice cu privire la proprietate;
• Înregistrările privind construcția proprietății, cum ar fi autorizațiile de construcție;
• Creditele ipotecare care grevează o proprietate;
• Restricțiile privind drepturile de proprietate, de ipoteci, restricțiile legate de exercitarea drepturilor publice.

Pentru o prezentare mai completă, vizitați site-ul web al Fundației Cadasta.

Ce poate fi greu de găsit

În multe țări, legile privind confidențialitatea restricționează accesul la numele proprietarului. În ciuda încălcării clare a principiului transparenței, unii proprietari le văd ca pe un grad suplimentar de protecție față de cei de la guvernare.

Acest nivel de confidențialitate există nu doar în multe țări africane și asiatice, dar și în unele țări europene, cum ar fi Germania, Belgia și Spania. Pe de altă parte, Țările de Jos și Estonia mențin un nivel înalt de transparență și dispun de registre funciare online.

Chiar și atunci când sunt disponibile informații privind proprietatea asupra terenurilor, pot exista bariere financiare și restricții de acces. Unele țări (Jamaica, Regatul Unit) percep taxe mari pentru livrarea de informații. În Republica Democratică Congo, cererile trebuie să fie depuse personal, ceea ce în sine poate fi un lucru destul de riscant.

În plus, registrele pot fi vulnerabile la practicile corupte sau informațiile conținute în acestea pot fi distorsionate, astfel încât acuratețea și calitatea acestora nu pot fi întotdeauna garantate. Proprietatea reală poate fi deghizată, eventual sub numele unei rude sau al unei societăți fictive. Apoi, trebuie să muncești din greu pentru a determina adevăratul proprietar. Ca și în jocul „Cred – nu cred”.

Doar în câteva țări agenții imobiliari sunt obligați să raporteze comportamentul suspect. Publicația din februarie 2019 a Serviciului de Cercetare al Parlamentului European „Cum sunt spălați banii prin tranzacții imobiliare” oferă o bună înțelegere a acestui fenomen, menționând în același timp că „raportarea tranzacțiilor imobiliare suspecte este foarte rară, deci, acest domeniu trebuie să fie îmbunătățit”.

Unde să vă uitați

Experții sunt amuzați de însăși ideea existenței unei singure liste internaționale în care ar fi colectat conținutul registrelor funciare naționale.

Așa ceva nu există.

Dar GIJN a găsit câteva puncte de plecare excelente. Registrele de proprietate sunt în mod tradițional specifice la nivel național, deci, este mai bine să căutați la nivel local. Dar unde? Mai jos veți găsi informații despre sursele naționale oficiale. Am clasificat aceste resurse în funcție de regiune, astfel încât să aveți opțiunea de a accesa direct zona geografică care vă interesează.

Imediat după informațiile regionale, enumerăm câteva surse internaționale utile. Una dintre ele, clasamentul Băncii Mondiale privind climatul de afaceri, oferă informații cuprinzătoare despre registrele naționale, precum și despre legile și reglementările privind drepturile de proprietate din 190 de țări. O să vă arătăm cum să găsiți informațiile dorite.

Celelalte surse internaționale enumerate sunt mai puțin cuprinzătoare, dar oferă informații privind cadrele juridice și regimurile de utilizare a terenurilor din anumite țari.

Surse europene

Portalul european e-Justice. Această bază de date a Comisiei Europene conține linkuri către subpagini care descriu registrele funciare naționale. Aceste registre diferă ca și calitate.

Eurographics. Pe pagina membrilor acestei asociații non-profit există multă informație care reprezintă autoritățile naționale europene de cartografiere, cadastru și registru funciar (de asemenea, aici e publicată EuroGlobalMap, folosind date deschise din surse naționale oficiale).

Asociația Europeană pentru Înregistrarea Titlurilor de Proprietate Funciară și Imobiliară. Rezultatele unui sondaj efectuat în 2018 în rândul membrilor guvernelor cu privire la sistemele naționale sunt prezentate în registrele funciare și cadastrale din Europa, dar ele nu conțin linkuri online. Lista persoanelor de contact vă permite să contactați un organism național de reglementare autorizat în materie funciară.

Comisia Economică pentru Europa a Organizației Națiunilor Unite. Această agenție ONU lucrează în multe domenii, inclusiv în cel al problemelor legate de locuințe și terenuri. Unele dintre rapoartele sale sunt încă relevante, deși unele informații sunt deja învechite.

Un raport al acestei agenții este din 2014 – Studiul privind sistemele de administrare a terenurilor și celălalt e din 2005 – Inventarierea sistemelor de administrare a terenurilor din Europa și America de Nord. Consultați anexa raportului din 2014 pentru detalii extraordinare despre sistemele de evidență din cele 25 de țări care au participat la studiu: Armenia, Austria, Belarus, Belgia, Bulgaria, Croația, Cipru, Danemarca, Estonia, Finlanda, Georgia, Germania, Irlanda, Israel, Italia, Kîrgîzstan, Letonia, Lituania, Malta, Țările de Jos, România, Serbia, Spania, Suedia și Regatul Unit (Anglia și Țara Galilor).

Pentru informații despre Rusia, vizitați Registrul imobiliar unificat de stat (în limba engleză), care conține înregistrări oficiale despre proprietatea funciară și listele imobiliare, inclusiv despre diferite servicii cum ar fi evaluarea cadastrală de stat. Un extras cadastral de încredere, inclusiv numele proprietarilor de imobile, poate fi obținut prin înregistrarea pe site-ul Rosreestr, dar această opțiune nu este disponibilă pentru cetățenii străini. A se vedea, de asemenea, Raportul Băncii Mondiale privind climatul de afaceri și Indicele Global al Datelor Deschise care este descris în secțiunea internațională.

Baza de date „n-vestigate” (în limba rusă). Este o bază cu date cadastrale pentru Europa de Est și țările UE. Restrângeți căutarea selectând sectorul „Dreptul de proprietate și drepturile asupra terenurilor”, care conține 33 de linkuri pentru 26 de țări.

Servicii publice pe hartă (PDOK). Este o platformă gratuită care deschide seturile datelor geografice funciare întreținute de autoritățile olandeze.

America de Nord

În Statele Unite, înregistrările funciare sunt publice și păstrate în peste 3100 de jurisdicții.

Înregistrările privind titlurile de proprietate sunt păstrate în cea mai mare parte la nivel municipal și districtual, la registratori. Inspectoratul Fiscal ține evidența bunurilor imobile impozabile. Multe înregistrări sunt disponibile on-line (în 1400 de jurisdicții – conform unei estimări). Poate fi necesar să vă înregistrați. De obicei, căutarea se efectuează după nume, adresă sau numărul terenului. Uneori sunt furnizate hărți. În unele cazuri, căutarea după numele proprietarului nu este permisă. Iată câteva site-uri comerciale care pot oferi informații despre locul în care sunt stocate înregistrările oficiale ale proprietăților imobiliare: NetrOnline, OnlineSearches, Trulia, Search și SearchSystems.net (toate acestea fiind furnizori comerciali care vând servicii de căutare).

Utilizarea serviciilor comerciale pentru a examina registrele funciare poate fi o investiție bună pentru un investigator, în special pentru unul care nu are o înțelegere clară a specificului local. LexisNexis oferă acces la 5,6 miliarde de înregistrări imobiliare, inclusiv active, ipoteci și înregistrări fiscale. Există și alte resurse de căutare, cum ar fi US Title Records, ProtitleUSA și Renomy (pentru informații despre proprietăți imobiliare comerciale).

Resursele focusate pe vânzarea de bunuri imobiliare oferă, de asemenea, informații utile, de obicei confirmate de cele oficiale și fiind gratuite. Consultați Zillow, Trulia sau Realtor.com. Dacă sunteți interesat de imobiliare comerciale, atunci mergeți la Loopnet.com.

În Canada, registrul imobiliar este menținut la nivel de provincie și toate cele 10 provincii canadiene au propriile sisteme online. Iată linkurile către acestea: British Columbia, Alberta, Saskatchewan, Manitoba, Ontario, New Brunswick, Nova Scotia, Quebec, Prince Edward Island și Newfoundland. De regulă, este necesar să treceți prin procedura de înregistrare și să plătiți o taxă, uneori destul de mare. Există multe servicii comerciale care vor căuta cu plăcere informații pentru dvs. Acestea sunt Title Searchers, EasyPPSA și SpeedySearch. Unele provincii oferă, de asemenea, liste de experți regionali imobiliari.

Africa

Lista agențiilor cadastrale și funciare de la New America. Această listă unică furnizată de GIJN a fost pregătită în 2018 de think tank-ul american „New America”. Lista include numele și adresele instituțiilor relevante din 50 de țări africane. Printre altele, New America are și programul Future of Property Rights (viitorul drepturilor de proprietate).

Surse de Informații Funciare din Africa de Sud și Contextul lor Instituțional. Este un raport din 2020 al Consiliului pentru Cercetare Științifică și Industrială (CSIR) din Africa de Sud și al Fundației Land Portal, care a fost urmat de un raport însoțitor, State of Land Information in South Africa.

Focus on Land in Africa. Site-ul acestei organizații non-guvernamentale conține informații generale despre 16 țări africane, inclusiv legile lor funciare naționale.

Africa Check. Organizația a compilat rapoarte sumare privind legile funciare și înregistrările din Nigeria și Senegal (în franceză).

Trimble’s Land Administration Solutions. Oferă hărți ale instalațiilor miniere și ale altor terenuri concesionate din 15 țări africane.

Potrivit unui articol din Place, guvernul Republicii Democratice Congo a postat online informații despre toate concesiunile sale de exploatare forestieră. Republica Congo, la fel ca și Camerun, publică unele contracte pe suport de hârtie în Monitorul său Oficial, deși nu în mod sistematic. În plus, Liberia își publică și contractele de exploatare forestieră, iar Sierra Leone s-a angajat să dezvăluie majoritatea contractelor sale agricole.

A se vedea, de asemenea, Raportul Băncii Mondiale privind climatul de afaceri și Indicele Global al Datelor Deschise descris în secțiunea internațională.

Asia/Pacific

India are un portal național cu linkuri către registrele de stat online. Fiecare stat are propriul sistem de păstrare a înregistrărilor funciare/ informațiilor de înregistrare. Dar digitalizarea înregistrărilor funciare este incompletă, necesitând cercetări suplimentare pe suport de hârtie. Iată un raport de referință privind procesul de înregistrare funciară.

Land Conflict Watch. Formează o hartă a disputelor funciare din India, oferind o imagine de ansamblu și evidențiind detaliile fiecărui conflict.

Urmați permisele: cum să identificați semnele de corupție în tranzacțiile funciare indoneziene. Alcătuită de Proiectul Gecko și Mongabay, este o descriere din 2019 a tehnicilor de obținere a informațiilor privind proprietatea corporativă și a permiselor de utilizare a terenurilor. Deși se concentrează pe Indonezia, metodologia are o aplicare mai largă.

Registrele funciare ale Chinei. Sunt, teoretic, disponibile publicului, dar, de fapt, sunt disponibile doar proprietarilor și persoanelor autorizate. Proprietatea privată asupra terenurilor nu este permisă în China, dar este posibil să se obțină dreptul de utilizare a terenurilor. Investigând sistemul din Shanghai, Banca Mondială a furnizat adresa registrului online, dar a menționat că accesul este limitat „doar la intermediari și părți interesate”.

O restricție similară se aplică accesării informațiilor despre registru și hărți în Jakarta, Indonezia. A se vedea mențiunea din Raportul Băncii Mondiale privind climatul de afaceri.

În schimb, registrul din Hong Kong este destul de accesibil.

Pentru Singapore, vizitați site-ul oficial website.

Un raport al New America din iulie 2018 oferă informații despre costul digitalizării înregistrărilor funciare din provincia pakistaneză Punjab. Raportul analizează reformele care au fost puse în aplicare, inclusiv disponibilitatea înregistrărilor prin internet. Nuanțele legislației funciare din majoritatea țărilor asiatice sunt analizate în Raportul Băncii Mondiale privind climatul de afaceri. A se vedea, de asemenea, Indicele Global al Datelor Deschise.

Pentru Australia, consultați site-urile listate aici după state și teritorii.

America Latină

Înregistrările privind proprietatea funciară din Mexic sunt păstrate în registrul federal Registro Público de la Propiedad Federal.

Brazilia nu are un registru național. La nivel de stat și municipal, orice parte interesată poate solicita informații despre înregistrări și este posibil să se obțină extrase electronice necertificate de la departamentele de înregistrare a bunurilor imobile. A se vedea descrierea sistemului de registru São Paulo în acest raport al Băncii Mondiale.

Columbia: Puteți obține un istoric al schimbării proprietății și un certificat care confirmă că proprietatea nu este în gaj („Certificado de tradición y libertad”) la Superintendencia de Notariado y Registro. Orice persoană, contra cost, poate solicita eliberarea acestui certificat prin intermediul site-ului Superintendencia de Notariado y Registro, care oferă informații juridice privind bunurile imobile din întreaga țară.

Argentina: A se vedea Registro de la Propiedad Inmueble

El Salvador, Guatemala, Honduras, Panama și Nicaragua: Pentru informații detaliate privind registrele din aceste cinci țări, a se vedea acest raport din 2007 al Organizației pentru Alimentație și Agricultură.

Pentru informații detaliate despre practicile funciare din majoritatea țărilor din America Latină, consultați Raportul Băncii Mondiale privind climatul de afaceri și alte resurse internaționale de mai sus. Raportul Băncii Mondiale conține adesea linkuri către site-urile naționale și descrie ceea ce poate fi accesat. A se vedea, de asemenea, Indicele Global al Datelor Deschise.

Surse internaționale

Raportul Băncii Mondiale privind climatul de afaceri. Conține o evaluare extinsă a barierelor în calea desfășurării afacerilor în 190 de țări și oferă informații extinse despre înregistrările funciare. În multe cazuri, veți găsi agenția și site-ul corespunzător. Iată modul de căutare: faceți clic pe „Evaluări”(Rankings), apoi selectați o țară, după care accesați secțiunea „Înregistrarea proprietății”. Nu acordați atenție macro-concluziilor (macro-conclusions) și alegeți o țară anumită. În partea de jos a paginii, pentru fiecare țară există două secțiuni „Detalii”(Details). Una dintre ele se numește „Detalii… Timpul și costul procedurii” (Details … Procedure Time and Cost), iar cealaltă – „Detalii … Măsurarea calității” (Details … Measuring Quality).

Prima secțiune descrie în mare parte sistemul național de înregistrare a proprietăților, iar cea de-a doua este mai preocupată de accesul la informații. În unele cazuri, acestea sunt informații despre transparența sistemelor funciare din cel mai mare oraș al țării. Informațiile despre proprietățile imobiliare urbane sunt fiabile și includ linkuri către baze de date on-line, în caz dacă ele există. O trimitere la registrul național se adaugă numai dacă orașul este acoperit de sistemul național de înregistrare. Într-un fel sau altul, obținem informații extinse și o șansă de a obține informații specifice fiabile despre obiectul de interes. Un alt proiect al Băncii, Sistemul de Evaluare a Administrării Terenurilor, este un instrument de diagnosticare care oferă o evaluare obiectivă a administrării terenurilor în peste 40 de țări. Unul dintre indicatori este „4.4 Asigurarea publicității informației privind resursele funciare”.

Organizația pentru Alimentație și Agricultură (FAO). FAO a creat o bază de date a legislației din diferite țări, numită FAOLEX. Acordați o atenție deosebită secțiunii „Terenuri și soluri”. În plus, organizația menține baza de date privind egalitatea de gen și drepturile funciare (GLRD) care analizează inegalitățile de gen în drepturile funciare, având o listă de țări, statistici privind genul și drepturile funciare și un instrument de evaluare juridică (LAT) nou dezvoltat.

Linkuri de la USAID cu privire la problemele funciare. Acest site web nu doar că descrie asistența internațională oferită de Statele Unite în probleme funciare, dar conține și pagini relevante cu peste 70 de țări. Selectați o țară, apoi selectați secțiunea „Teren” (Land). În secțiunea „Utilizarea terenurilor”(Land Use), citiți secțiunea „Cadrul juridic”(Legal Framework) pentru detalii privind dispozițiile constituționale și legile privind drepturile de proprietate. Veți găsi, de asemenea, o istorie a utilizării terenurilor și a modului în care oamenii au obținut drepturi de proprietate asupra terenurilor. USAID oferă comentarii cu privire la fiecare sistem național și citează alte surse.

Land Portal. Acest ONG are secțiunea „Țară”(Country) pe site-ul său, care include un portofoliu cu 67 de țări (în principal, din Africa Subsahariană, America Latină și Asia de Sud-Est) și care oferă o înțelegere aprofundată a problemelor legate de administrarea terenurilor și utilizarea lor. Secțiunea „Date” (Data) conține linkuri către 37 de seturi de date privind diverse aspecte legate de utilizarea terenurilor și peste 650 de „indicatori” privind aspecte specifice legate de terenuri. A se vedea, de asemenea, pagina „Probleme de administrare a terenurilor în context”. Acest site web oferă un buletin informativ excelent de știri despre utilizarea terenurilor din întreaga lume.

Indicele Global al Datelor Deschise. Această resursă Open Knowledge evaluează aproximativ 100 de țări cu privire la transparența a 15 tipuri de date guvernamentale. Aici puteți găsi informații utile despre problemele legate de terenuri dintr-o anumită țară. Faceți clic pe „Locuri” (Places) în partea de sus a paginii și apoi pe denumirea țării. În secțiunea „Detaliere” (Breakdown) pentru fiecare țară selectați „Dreptul de proprietate asupra terenului” (Land ownership), apoi „Meta date” (Metadata) și/sau „Detalii” (Details).

Land Matrix – Global Map of Investments. Această hartă interactivă sintetizează date privind achizițiile de terenuri la scară largă efectuate atât de investitori, cât și de țări aparte. Dacă faceți clic pe setul de date, veți avea o imagine de ansamblu asupra investitorilor (inclusiv numele companiei și țara de origine), volumul investiției și starea proiectului. Informațiile sunt actualizate constant, dar autorii recunosc că ele sunt incomplete, deoarece „tranzacțiile cu terenuri sunt netransparente”.

LandMark. Platforma globală a terenurilor indigene și comunitare produsă de acest ONG afișează informații georeferențiate privind terenurile deținute și utilizate colectiv în întreaga lume. Ea consolidează numeroasele eforturi locale, naționale și regionale în curs de desfășurare pentru cartografierea și documentarea terenurilor indigene și comunitare într-o singură platformă globală. 

Investigative Dashboard. Această resursă creată de Proiectul de raportare a crimei organizate și corupției prezintă mai multe registre funciare într-o secțiune extinsă defalcată pe țări. Căutați documente începând de aici (faceți clic pe „căutare” pentru opțiuni de căutare avansată).

Cadastral Template. Este, de asemenea, un site interesant, cu un număr tot mai mare de țări acoperite și o mulțime de informații utile. Experții (numele și datele de contact sunt furnizate) au scris rapoarte (unele sunt mai vechi, deci uitați-vă la dată) despre 57 de țări. Acestea oferă informații detaliate privind istoricul și funcționarea regimurilor de înregistrare și cartografiere a terenurilor, numele organizațiilor profesionale relevante, precum și propunerile de reformă funciară.

Unde să mai căutați ?

Registrele funciare nu sunt singura modalitate de a afla cine deține terenurile.

Verificarea dosarelor judiciare cu privire la litigiile de proprietate, divorțuri, impozite și falimente poate fi la fel productivă. 

În Statele Unite, serviciile comerciale, cum ar fi LexisNexis, pot fi utilizate pentru cercetarea integrată nu doar a înregistrărilor proprietăților din SUA, ci și a proceselor judiciare.

Unii investigatori au avut noroc, folosind Monitoare Oficiale și publicații guvernamentale de înregistrare. Acestea pot dezvălui cereri de schimbare a destinației terenurilor și autorizații de construcție.

Pot exista, de asemenea, înregistrări ale diferitelor tipuri de drepturi funciare. De exemplu, în Tanzania există un portal care afișează sub forma unei hărți distribuția drepturilor de exploatare minieră.

Registrele funciare nu sunt singura modalitate de a afla cine deține terenurile.

Verificarea dosarelor judiciare privind litigiile de proprietate, divorțuri, impozite și falimente poate fi la fel productivă.

Informațiile privind plata subvențiilor către agricultori pot fi la fel utile. Pentru a căuta informații despre țările Uniunii Europene, aruncați o privire la site-ul FarmSubsidy.org, care la începutul anului 2019 era în proces de restabilire a funcției complete de căutare. Arhiva de date este aici, iar diverse arhive mai vechi pot fi găsite aici.

Pentru Statele Unite, consultați baza de date EWG privind subvențiile agricole.

Investigatorii recomandă să nu vă bazați doar pe studierea conținutului documentelor guvernamentale, ci să verificați și rapoartele, site-urile web ale companiilor, rapoartele media, mesajele publicitare și rețelele sociale.

Uneori, fotografiile aeriene pot fi la fel utile. Pentru raportul intitulat „Nu poate exista nicio justificare pentru crimele de război”, ONG Sentry a folosit imagini de satelit disponibile public la Google Earth Pro  pentru a studia proprietățile funciare din Sudanul de Sud deținute de oficiali guvernamentali.

Consultați ghidul GIJN pentru utilizarea imaginilor de satelit.

Înregistrările din sectorul privat vă pot ajuta

Pentru a completa informațiile obținute din surse guvernamentale oficiale, contactați serviciile comerciale specializate în tranzacții imobiliare.

Odată cu dezvoltarea așa-numitei mișcări proptech (introducerea de noi tehnologii pentru tranzacțiile imobiliare), listele imobiliare de vânzare, care conțin o varietate de informații despre proprietăți, sunt disponibile gratuit online în tot mai multe țări. Site-urile de tip nou informează despre modalitățile de cumpărare, închiriere, vânzare, proiectare, construire și gestionare a imobilelor rezidențiale și comerciale.

Unele dintre aceste servicii imobiliare on-line percep o taxă pentru informații, dar aceasta se merită. În Statele Unite, cel puțin o duzină de companii colectează și completează date la nivel de stat și local.

Verificați site-urile naționale, cum ar fi Zillow sau Loopnet.com pentru proprietăți comerciale din SUA. Accesați Windeed din Africa de Sud, Lianjia din China, Magic Bricks din India și multe, multe altele.

Există, de asemenea, site-uri focusate pe imobiliare internaționale, cum ar fi Mansion Global de la Dow Jones, deși acestea se specializează în principal pe prezentarea de vile high-end. În această categorie, consultați Global Listings, care conține informații despre milioane de proprietăți imobiliare din peste 100 de țări.

Potrivit unui raport din 2018, indicele bienal mondial al transparenței imobiliare, care acoperă 100 de țări și 158 de orașe, arată „o îmbunătățire constantă, dar rămânând în urma așteptărilor în creștere rapidă”. Clasamentul a fost întocmit de Jones Lang LaSalle Inc din Chicago, pe baza evaluărilor experților locali realizate în temeiul a 186 de factori diferiți, inclusiv șapte pe baza informațiilor din registru. În general, Marea Britanie ocupă primul loc în ceea ce privește transparența, în timp ce Venezuela ocupă ultimul loc.

Cine încă?

Cine are acces la sistem și poate avea informații despre bunurile imobiliare?

Brokerii imobiliari, băncile, companiile de asigurări și alții au un interes legitim să știe cine cumpără și vinde imobile. 

Sursele potențiale de informații variază în funcție de circumstanțele locale. În unele țări, avocații și experții efectuează căutări în registrul funciar și al titlurilor de proprietate. Inspectorii pot divulga informații. 

Organizațiile non-guvernamentale care lucrează pe probleme legate de drepturile funciare pot fi, de asemenea, de ajutor. De exemplu, Fundația „Cadasta” a finanțat ocazional proiecte, folosind cartografierea interactivă și imagini de satelit pentru a crea registre paralele (sau informale) în Republica Democratică Congo, Malaezia și în alte părți. În New York, un grup de susținere a chiriașilor a creat un site web care vă permite să identificați nu doar proprietarii anumitor bunuri, ci și să aflați ce le mai aparține.

Vizitele la fața locului pot de asemenea să dea roade în moduri neașteptate. Ce puteți vedea? 

Și, în general, puteți vorbi întotdeauna cu vecinii excesiv de curioși.

Acest ghid a fost realizat de Toby McIntosh, fost director al centrului de resurse al GIJN. A fost reporter și editor la Bloomberg BNA timp de 39 de ani și editor la FreedomInfo.org, un site non-profit. El gestionează, de asemenea, un blog – eyeonglobaltransparency.net.