Эстония: цифровизация как основа прозрачного рынка недвижимости
Сегодня в Эстонии один из самых прозрачных рынков недвижимости в Европейском союзе: полностью цифровизированные процессы, четкие и соблюдаемые градостроительные правила, реальные публичные цены, историческое наследие и охраняемые зеленые зоны. Пейзаж Таллина заметно контрастирует с реалиями Кишинева, хотя в 1991 году оба города начинали с одинакового советского наследия.
В то время как Республика Молдова осталась в состоянии переходного урбанизма с непрозрачными практиками и потерями наследия, Эстония может служить хорошей моделью, особенно для Кишинева, благодаря тому, как она сочетает полную цифровизацию управления с городскими политиками, направленными на устойчивое развитие.
Мы выделили несколько ценных уроков, которые Кишинев может перенять из организации рынка недвижимости в Таллине, вместе с молдаванином Сергеем Фрунзе.
Сергей Фрунзе уехал из Республики Молдова 25 лет назад. Он 13 лет жил в Италии, где занимался бизнесом в области гидравлики. В 2008 году, с наступлением кризиса и ростом налогового давления, он искал более стабильный и благоприятный для бизнеса рынок.
В 2011 году он приехал в Эстонию и открыл для себя совершенно иную реальность: «Я открыл компанию менее чем за час и банковский счет за 10 минут. В Эстонии уникальная система налогообложения компаний: налог на прибыль равен нулю, если не выводишь деньги из фирмы. Эти условия сразу нас убедили», – рассказал Сергей Фрунзе.
В 2014 году по приглашению итальянских инвесторов он окончательно переехал в Таллин и начал управлять портфелем около семи тысяч квадратных метров коммерческих и офисных помещений. Уже более десяти лет Сергей Фрунзе живет и инвестирует в столице Эстонии.
Прозрачность – синоним цифровизации
Прозрачный рынок недвижимости Эстонии, по мнению бизнесмена Сергея Фрунзе, основан на двух ключевых элементах: полной цифровизации и электронном управлении. Все сделки и процедуры, связанные с недвижимостью, проводятся онлайн через безопасную систему, а совместимость регистров устраняет коррупцию и минимизирует бюрократию.
«Вот что такое прозрачность. Любой гражданин может проверить всю информацию об объекте недвижимости онлайн, в кадастре, информацию о владельце. Даже цены предыдущих сделок можно проверить онлайн, чтобы избежать спекуляций, например занижения или завышения стоимости. Прозрачность сделок обеспечивает цифровизация государства», – объясняет Сергей Фрунзе. Он отмечает, что нотариусы, сотрудники кадастра, банки и местная администрация взаимосвязаны, и поэтому бюрократия и коррупция сведены к минимуму. В результате граждане получают быстрые сделки и низкие расходы.
«Гарант прозрачности – нотариус. У него есть доступ ко всем регистрам и он может в реальном времени проверить все, что связано с объектом недвижимости. Ему не нужны бумажные документы для проведения сделки. Полагаю, в Республике Молдова нотариусы все еще требуют бумажных документов с печатями определенных учреждений, после чего авторизуют сделку. В Эстонии такой бюрократии давно нет. Исключен человеческий фактор, а значит и коррупция. Не нужно стучать в двери, чтобы получить документ, и никто не может повлиять на время его выдачи», – уточняет Сергей Фрунзе.
Урок по наследию и городской регенерации
В Таллине один из лучше всего сохранившихся средневековых центров в Европе, и это результат государственной политики и строгого соблюдения закона. Исторические здания были отреставрированы, как утверждает Сергей Фрунзе, при поддержке государства и европейских фондов, а бывшие промышленные зоны превратились в современные деловые и технологические кварталы.
«Были созданы программы реставрации через государственную систему финансирования, через выгодные кредиты на восстановление объектов, входящих в наследие. То есть существуют благоприятные условия для реставрации всех объектов недвижимости в Таллине. Созданы условия, чтобы реставрация была привлекательной, и установлены строгие правила для получения красивого архитектурного вида», – отмечает бизнесмен. Сергей Фрунзе говорит, что политика города поощряет государственно-частное партнерство.
Строгие правила препятствовали сносу зданий в старом центре Таллина, требовали использования традиционных материалов и сохранения исторического характера при реставрации, устанавливали ограничения на рекламные конструкции, современные фасады и навязчивое вмешательство.
Наиболее примечательным примером, по мнению молдаванина из Таллина, является Ülemiste City – инновационный парк, созданный на территории заброшенных промышленных объектов. И это лишь один из множества примеров городской регенерации.
«Этот район города в советское время был промышленной зоной со старыми складами, которые были заброшены в 1990-е годы. Сейчас эта часть города самая современная, экономически и технологически активная. Администрация города вместе с представителями частного сектора сотрудничала для создания этого современного и привлекательного хаба», – отмечает бизнесмен.
Планирование и реставрация
В Таллине есть стратегия долгосрочного градостроительного планирования, и здания проектируются эффективно, с высокими энергетическими стандартами и централизованным обслуживанием. Все градостроительные планы и разрешения на строительство публикуются онлайн и находятся в свободном доступе.
«Все общественные пространства разделены на зоны. Для каждой зоны существует детальный план, где указаны все стандарты, которые необходимо соблюдать: парковки, зеленые зоны, площадки для детей. Каждая зона должна соответствовать определенному стандарту. Все эти планы публикуются онлайн, а жителей уведомляют о консультациях. Их мнения учитываются, и при необходимости вносятся изменения. После этого детальный план публикуется в регистрах и его нельзя легко изменить», – объясняет бизнесмен. Он подчеркивает, что Таллин избежал неконтролируемого расширения за счет жилых кварталов, которые развивались параллельно с инфраструктурой – общественным транспортом, дорогами и коммунальными услугами.
В Эстонии каждая ассоциация жильцов может получать кредиты с фиксированной ставкой и гранты на энергоэффективную реставрацию зданий.
«Большинство ассоциаций используют эти возможности, финансируемые ЕС, меняют внешний вид зданий, улучшают их энергетические характеристики, проводят ремонт. Соответственно, стоимость недвижимости растет, а условия проживания становятся лучше», – уточняет Сергей Фрунзе.
Отсутствие коррупции и споров
На вопрос, как он видит Кишинев, возвращаясь домой, Сергей Фрунзе ответчает, что весь облик столицы – дома, самовольные постройки одна на другой, тротуары, не приспособленные для уязвимых слоев общества – говорит о фундаментальной проблеме Молдовы: коррупции.
«С коррупцией здесь (в Эстонии, прим. ред.) боролись с начала 2000-х. Были приняты радикальные меры. Коррумпированные элементы были устранены из государственного сектора, полиции и всей администрации. В мэрии Эстонии нет коррупции. Люди работают честно. Думаю, отсутствие коррупции и сделало возможной реализацию всех проектов по городскому развитию с соблюдением всех правил», – считает Сергей Фрунзе.
Он заявляет, что в градостроительные планы включены зеленые зоны, которые нельзя произвольно переводить под застройку.
«Я живу здесь почти 13 лет и не помню ни одного скандала, связанного с зелеными зонами», – отмечает бизнесмен. Он добавляет, что любой застройщик, который строит жилой квартал, обязан пропорционально включать зеленые зоны и детские площадки, и это не подлежит обсуждению.
Сергей Фрунзе утверждает, что строительные площадки регулярно проверяются. У муниципалитетов есть необходимые рычаги, и они строго контролируют процесс, проводя инспекции на стройплощадках.
«Возле одного из объектов, который мы администрируем, начали строительство коммерческих помещений. Закон Таллина гласит, что в каждой новой постройке должны быть подземные парковки, чтобы минимизировать хаос и нагрузку на улицы. Проект обязал застройщика построить подземную парковку. Компания этого не сделала и думала, что останется незамеченной. При первой проверке муниципалитета лицензия была аннулирована, и возможность продолжить строительство появилась только после устранения всех нарушений. Соответственно, инвестор хотел выиграть, но в итоге потерял больше, потому что проект пришлось начинать заново», – объясняет Сергей Фрунзе.
«Таллин начинал с той же отправной точки, что и Кишинев – постсоветский город с серыми домами и заброшенными промышленными зонами. Разницу сделали цифровизация, прозрачность и политическое желание искоренить коррупцию», – заключает Сергей Фрунзе.
