Разрешение на выполнение частных строительных работ. Основные требования

Законодательство, касающееся процедуры получения разрешения на жилищно-строительные работы на участках, являющихся частной собственностью, было изменено в феврале 2020 года. Таким образом, лица, желающие строить, должны подготовить меньше документов, а градостроительные сертификаты разрабатываются только на основании документов, которыми владеет местная публичная администрация. Адвокат Виорелия Албу объяснила в рубрике Юридическая клиника ZdG детали этой процедуры.

Чтобы начать процедуру получения разрешения на выполнение работ по строительству жилого дома, капитального забора или строительства хозяйственных построек площадью более 15 кв. метров необходимо, чтобы заявитель подал заявку на градостроительный сертификат на проектирование и на строительство.

Заявление должно быть подано на имя руководителя местного публичного органа (МПО), где будут выполняться строительные работы. Должно учитываться место расположения недвижимости или участка. К запросу должно быть приложено удостоверение личности, а в случае реконструкции или изменения объекта недвижимости, дополнительно должен быть представлен отчет технической экспертизы, выполненный аттестованными техническими экспертами.

Адвокат Виорелия Албу отмечает, что градостроительный сертификат для проектирования разрабатывается и выдается заявителю на основе документов по градостроительству и обустройству территории в срок до 20 рабочих дней со дня регистрации заявления, а в случае выдачи градостроительного сертификата для проектирования на объекты недвижимости/участки, размещенные в зонах особого режима, эмитент должен выдать акт в течение 30 дней с получением заключений, предусмотренных законодательством. Срок действия градостроительного сертификата для проектирования не может превышать 24 месяцев со дня выдачи сертификата. Срок может быть продлен по просьбе его обладателя один раз на срок до 12 месяцев. На основании градостроительного сертификата для проектирования его владелец должен заключить контракт с лицензированным проектировщиком для разработки проекта, который должен быть одобрен, проверен и утвержден.

Документы, необходимые для получения разрешения на строительство

«Выполнение строительных работ разрешается только на основании разрешения на строительство, выданного в соответствии с Законом № 163/2010, полученное в соответствии с заявлением заказчика, с приложением следующих документов: удостоверение личности, градостроительный сертификат или констатирующий сертификат, выписка из проектной документации, договор об авторском надзоре, подписанный заявителем и проектировщиком», – объяснила Виорелия Албу.

Если недвижимость или земельный участок находятся в совместном владении, должно быть представлено нотариально заверенное согласие совладельцев, которые могут быть непосредственно затронуты в процессе выполнения строительных работ и в период эксплуатации объекта. Для проектирования вмешательств в памятники, охраняемые государством, должна быть приложена выдержка из протокола заседания Национального совета по историческим памятникам при Министерстве образования, культуры и исследований (MECC) о положительном заключении проекта исполнения. В случаях, предусмотренных законодательством, должен быть представлен сертификат об освобождении от археологического потенциала и экологическое соглашение.

Запрос допускается и регистрируется, даже если не приложены все документы. Эмитент может приостановить рассмотрение документов на срок до 30 дней, с обязательным уведомлением заявителя. В день, когда будут представлены все документы, приостановление будет отменено.

Адвокат уточняет, что для авторизации объектов в защищенных зонах общественных дорог, эмитент обязан получить разрешение на размещение в соответствии с Законом об автомобильных дорогах. Разрешение на строительство, выданное без разрешения, является недействительным.

«Последние поправки в законе упростили процедуру за счет сокращения ряда документов, которые заменили отсутствие градостроительной документации, в том числе проектного эскиза, утвержденных схем размещения, которые были представлены заявителями на этапе разработки градостроительного сертификата для проектирования. Отсутствие градостроительной документации в некоторых населенных пунктах может привести к отсрочке разработки разрешительных документов, в том числе с риском увеличения количества несанкционированного строительства», – считает Виорелия Албу.

Сборы за разработку разрешительных документов

Плата за разработку документов, ежегодно устанавливаемая решением местного совета, не должна превышать 50 леев за градостроительный сертификат на проектирование и 100 леев за разрешение на строительство. Срок действия градостроительного сертификата и разрешения на строительство или расформирование продлевается бесплатно. Местные советы вправе предоставлять в рамках закона льготы некоторым категориям лиц.

Что подразумевает обоюдное согласие?

Ответственный чиновник примэрии обязан зарегистрировать заявление заказчика с прилагаемыми документами о выдаче разрешительных документов и выдать констатирующий сертификат. В случае если МПО превысил срок выдачи, продления или переоформления разрешительных документов, или не предоставил письменный ответ об отказе в выдаче запрошенного акта, заявитель имеет право начать строительные работы, прибегнув к процедуре обоюдного согласия.

Если эмитент превысил 30-дневный срок и не проинформировал заявителя в письменной форме о своем отказе, разрешение на строительство считается выданным. В этом случае заявитель вправе начать работы, сославшись на принцип обоюдного согласия с информированием компетентных органов.

Срок начала строительных работ и продолжительность их выполнения

Заявитель должен начать строительные работы в течение шести месяцев со дня получения разрешения. В противном случае разрешение теряет свою силу. Заявитель может потребовать продление срока начала строительных работ до шести месяцев только один раз и в мотивированных случаях, по крайней мере, не менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения. Строительные работы, начатые в срок, дают разрешение на весь срок выполнения работ, объясняет адвокат.

В то же время заявитель разрешения на строительство обязан в течение десяти рабочих дней до начала авторизованных работ проинформировать Государственную инспекцию в строительстве об этом.

В каких случаях может быть отказано в выдаче разрешения на строительство?

МПО может отказать в выдаче разрешения, когда заявитель не является владельцем недвижимости или земельного участка, для которого запрашивается разрешение на строительство или не имеет согласия совладельцев, или если проектная документация была разработана с нарушением предписаний и элементов, установленных градостроительным сертификатом на проектирование, если отсутствуют положительные заключения, установленные сертификатом, и нормативные акты, которые должны сопровождать заявление о запросе разрешения на строительство.

Какие строительные работы могут быть выполнены без градостроительного сертификата и без разрешения на строительство?

Согласно Закону о разрешении выполнения строительных работ, без градостроительного сертификата для проектирования и разрешения на строительство могут выполняться работы, не изменяющие несущую конструктивную схему, внешний вид, исходные характеристики строений. Таким образом, без разрешительных документов можно отремонтировать ограждения и кровлю, заменить полы и столярные элементы, если сохраняются форма и размеры проемов, могут быть проведены работы по внутренней и наружной отделке, если не изменяются элементы фасада, могут быть заменены или отремонтированы печи, сооружения, системы и технико-санитарное оборудование внутри зданий. Без разрешительных документов можно проводить текущий ремонт путей сообщения, подъездных дорог, парковок, тротуаров и лестниц с сохранением площадей и объемов. Никаких документов не требуется для проведения подземных и наземных похоронных работ на кладбищах, для установки городской мебели и для обустройства участка, прилегающего к существующему строению.

Также допускаются в отсутствие разрешительных документов работы по строительству вспомогательных сооружений, пристроек площадью застройки до 15 м2 к частным жилым домам, расположенных на участках, являющихся частной собственностью. В случае вмешательства в памятники истории, искусства и архитектуры, охраняемые государством, работы выполняются на основе градостроительных сертификатов и на основе предварительного положительного заключения Министерства культуры.

Корина ШЕРЕМЕТ
Вы также можете подписаться на нас в Telegram, где мы публикуем расследования и самые важные новости дня, а также на наш аккаунт в YouTube, Facebook, Twitter, Instagram.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *