Construcţia apartamentelor din mijloacele cetăţenilor: cum protejăm investitorii?

Reglementează oare statul raporturile dintre companiile de construcţii şi cetăţenii-investitori? Sunt suficiente măsurile întreprinse de autorităţi pentru a apăra interesele cetăţenilor care investesc în construcţia apartamentelor? Cu ce probleme se confruntă persoanele care încredinţează mijloacele băneşti în companiile de construcţii care devin insolvabile? Ce acţiuni se impun de urgenţă pentru a îmbunătăţi starea de lucruri şi diminua riscurile investiţiilor în construcţia spaţiului locativ? – la aceste şi alte întrebări au răspuns participanţii la masa rotundă organizată de Transparency International -Moldova.

La 10 martie 2017, Transparency International – Moldova (TI-Moldova) a organizat o masa rotundă în cadrul căreia au fost discutate problemele-cheie în domeniul construcţiilor spaţiului locativ din mijloacele cetăţenilor, prezentate rezultatele sondajului persoanelor care au pătimit urmare a investiţiilor în construcţia locuinţelor şi formulate căile prioritare de perfecţionare a cadrului legal din domeniu. La eveniment au participat persoane pătimite, reprezentanţi ai autorităţilor publice, societăţii civile, mass-mediei. Evenimentul s-a desfăşurat în cadrul proiectului „Building Living Space for Poor: Protect the Unprotected” susţinut financiar de Ambasada Regatului Olandei în România.

Problemele din domeniul construcţiilor spaţiului locativ din mijloacele cetăţenilor s-au agravat în ultimii ani, peste 30 de companii de construcţii au falimentat fără a finisa proiectele, ceea ce a dus la prejudicierea investitorilor, mulţi din ei rămânând şi fără apartamente, şi fără mijloacele investite. Practic fiecare al cincilea bloc locativ monitorizat de Inspecţia de Stat Construcţii ar fi cu probleme.

Rezultatele sondajul efectuat de TI-Moldova atestă că aproape un sfert din respondenţi nu s-au informat suficient despre activitatea companiilor de construcţii cărora le-au încredinţat banii. Majoritatea respondenţilor află despre ofertele companiilor de construcţii din publicitate, însă aceasta nu conţine careva date despre activitatea companiei (licenţă, nr. de înregistrare de stat, etc.). Aproape jumătate din interlocutorii care s-au adresat la diferite autorităţi ale statului pentru a rezolva problemele, nu le-au soluţionat. Printre cauze au fost invocate: lipsa prevederilor legale care ar apăra drepturile cetăţenilor-investitori şi ar responsabiliza companiile de construcţii; corupţia în domeniul construcţiilor, în special la eliberarea autorizaţiilor de construcţii, certificatelor de urbanism şi darea în exploatare a blocurilor de locuit; schemele criminale ce ţin de utilizarea contrar destinaţiei a banilor colectaţi de la cetăţeni, vânzarea repetată a apartamentelor. De asemenea, interlocutorii consideră că patronii unor companii de construcţii sunt protejaţi de demnitarii de stat, iar organele de drept nu întreprind destule măsuri pentru a apăra interesele investitorilor.

În ce priveşte cheltuielile celor 72 de respondenţi, aceştia au achitat pentru apartamente cca 2,4 mln. de euro, majoritatea respondenţilor achitând integral banii pentru apartamente. Suplimentar la aceasta, respondenţii care au apelat la avocaţi au plătit pentru serviciile lor pe parcursul a mai multor ani aproximativ 33 mii de euro. Circa jumătate din respondenţi, rămaşi şi fără bani, şi fără casă, au fost nevoiţi să închirieze apartamente, suma chiriei achitate de ei pe parcursul anilor ajungând la circa 376 mii de euro. Astfel, valoarea totală a cheltuielilor respondenţilor constituie circa 2,8 mln. de euro. Având în vedere faptul că pentru a finaliza construcţia blocurilor de locuit respondenţii vor fi nevoiţi să achite suplimentar de la 10% până la 50% din valoarea apartamentelor (în funcție de gradul finisării acestora), cheltuielile vor fi extrem de mari.

În opinia respondenţilor, problemele din acest domeniu ar trebui soluţionate atât prin îmbunătăţirea cadrului legal, cât şi prin tragerea la răspundere a persoanelor vinovate de prejudicierea cetăţenilor-investiori. Astfel, este necesară o lege care va reglementa activitatea companiilor de construcţii, stabilind inclusiv condiţii pentru licenţierea activităţii companiilor, cerinţe privind crearea de către companii a unor fonduri de garanţie la bănci, efectuarea tuturor decontărilor doar prin bănci¸ asigurarea riscurilor companiilor de construcţii de către companiile de asigurare, stabilirea cerinţelor faţă de conţinutul publicităţii companiilor. De asemenea, respondenţii propun ca o autoritate publică să supravegheze activitatea companiilor de construcţii, în special în ceea ce ţine de respectarea termenelor de edificare a blocurilor de locuit. Totodată, respondenţii susţin că informarea mai bună a populaţiei despre legislaţia din domeniu şi eventualele probleme pe care le-ar putea întâmpina cetăţenii ar putea reduce riscurile investiţiilor în construcţia locuinţelor.

Rezultatele discuţiei în grup relevă menţinerea unui şir de probleme majore în domeniul construcţiilor de locuinţe din investiţiile cetăţenilor care au adus la prejudicierea în masă a investitorilor. Astfel, cadrul legal în domeniul construcţiilor de locuinţe din investiţiile cetăţenilor nu asigură integritatea mijloacelor investite şi executarea conformă a contractelor dintre cetăţeni şi companiile de construcţii. Lipsesc cerinţe privitor la capacitatea şi calificarea/competenţa companiilor de construcţii de a efectua lucrări în baza contactelor cu cetăţenii-investitori. Mijloacele cetăţenilor sunt acumulate şi administrate direct de către companiile de construcţii, fără a fi supravegheate corectitudinea utilizării mijloacelor financiare şi executarea lucrărilor de construcţii. Lipsesc cerinţe riguroase impuse prin lege companiilor de construcţii care ar garanta onorarea obligaţiilor de edificare a locuinţelor.

Organele de control şi organele de urmărire penală competente sunt ineficiente în prevenirea şi combaterea infracţiunilor în activitatea companiilor de construcţii. Legislaţia cu privire la insolvabilitate nu asigură protejarea drepturilor cetăţenilor care au încheiat contracte cu companiile de constricţii falite, fiind supuşi la cheltuieli exagerate pentru administrarea procesului de insolvabilitate, inclusiv obligaţi să achite şi onorarii de succes în favoarea administratorilor de insolvabilitate.

La momentul actual doar Codul Civil reglementează la general raporturile de antrepriză, contractul de societate civilă, însă nu există norme legale speciale care ar reglementa aspectele esenţiale ale raporturilor dintre companiile de construcţii şi grupuri numeroase de cetăţeni care finanţează edificarea blocurilor locative. Cadrul legal actual nu apără interesele investitorilor – nu sunt prevederi despre capitalul social minim necesar pentru companiile de construcţii, despre activele şi capitalul necesar pentru lansarea unui proiect de amploare, despre asigurarea răspunderii companiilor de construcţii în cazul unor eşecuri, nu există prevederi despre monitorizarea utilizării mijloacelor financiare acumulate de la cetăţeni.

Statul trebuie să intervină pentru a remedia în regim de urgenţă situaţia în domeniul construcţiilor de locuinţe din mijloacele cetăţenilor-investitori, fiind necesare, în special:

– elaborarea unei legi speciale care ar reglementa activitatea companiilor de construcţii la încheierea şi realizarea contractelor de investiţii din mijloacele cetăţenilor (stabilirea condiţiilor pentru licenţierea activităţii companiilor;

– instituirea unui capital social minim adecvat pentru companii; instituirea cerinţelor privind dispunerea de către companiile de construcţii a garanţiilor pentru buna executare a contractelor de investiţii; efectuarea decontărilor prin bănci etc.);

– îmbunătăţirea cadrului legal aferent şi implementarea altor măsuri, în special, modificarea şi completarea Legii cadastrului bunurilor imobile, modificarea şi completarea Legii insolvabilităţii;

– înăsprirea răspunderii factorilor de decizie din companiile de construcţii prin lărgirea spectrului de încălcări care ar trebui calificate ca şi contravenţii, atribuirea Inspecţiei de Stat în Construcţii a competenţei de constatare a contravenţiilor; instituirea răspunderii penale pentru înşelarea sau prejudicierea cetăţenilor prin fraudarea proiectelor de construcţie a locuinţelor din investiţiile cetăţenilor, precum şi pentru insolvabilitatea fictivă a companiilor de construcţii;

– organizarea cursurilor de pregătire profesională pentru procurori şi lucrătorii subdiviziunilor de urmărire penală în domeniul investigaţiei cazurilor de prejudiciere a cetăţenilor la realizarea proiectelor de construcţie a locuinţelor din investiţiile cetăţenilor, precum şi a cazurilor de insolvabilitate (falimentare) fictivă a companiilor de construcţii;

– organizarea cursurilor de pregătire pentru judecători şi asistenţii judecătorilor în domeniul examinării cauzelor de insolvabilitate a companiilor de construcţii şi cauzelor de înşelare sau prejudiciere a cetăţenilor, care au investit în companiile în construcţii;

– desfăşurarea campaniilor de informare şi sensibilizare a cetăţenilor privitor la investirea mijloacelor proprii în construcţia locuinţelor.

Potrivit Inspecţiei, la 01.04.16, din 454 de blocuri locative monitorizate, la 88 blocuri lucrările n-au început, au fost sistate din diferite motive, nu se execută, sunt abandonate sau conservate.

În cadrul sondajului au fost intervievate 72 de persoane – investitori ai 13 companii de construcţii: „Rom Prim”, „Romanta Plus”, „Locuinţe pentru toţi”, „Supersonic”, Compromis”, „Melconic”, „Tivali-Com”, „LZ Fruct”, „Vis Urban”, „Altranscon-Grup”, „Galsam Service”, „Neo Mansarde”, „Neoimobiliare”.