Contractul de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață – ce riscuri își asumă părțile

„Am cumpărat o casă, iar proprietarul ne-a rugat să facem actele precum că noi o să avem grijă de el. Am plătit suma cerută, iar peste câțiva ani proprietarul a mai solicitat o sumă de bani și a spus că dacă nu îi achităm suma pe care ne-o cere, ne va acționa în judecată”, a scris un cititor al Ziarului de Gardă. 

ZdG a discutat cu avocata Angelina Tălămbuță, doctoră în drept, specializată în domeniul contractelor de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață. În discuție au fost abordate drepturile și obligațiile părților la încheierea unui contract de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață dar și riscurile la care se supun. Necunoașterea drepturilor și obligațiilor asumate prin încheierea unui astfel de contract duce la apariția litigiilor între părți.

„Contractul de înstrăinare a bunului cu condiția întreţinerii pe viaţă reprezintă un interes deosebit pentru oamenii în etate. Pensiile și indemnizațiile acestora nu acoperă necesităţile vitale, însă ei au în proprietate bunuri de preț, cum ar fi: spațio locative, terenuri sau alte bunuri. Astfel, aceste persoane pot încheia un asemenea contract pentru a fi asigurate cu cele mai importante condiţii de viaţă până la deces”, a precizat Angelina Tălămbuță.

Avocata spune că deseori oamenii confundă esența contractelor. Uneori, în loc să încheie un contract cu condiția întreținerii pe viață, ei încheie un contract de donație, care presupune oferirea gratuită a unui bun, fără ca să existe obligații din partea celui care îl primește. Totuși, contractul de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață presupune anumite obligații din partea celui care primește bunul.

Persoana care primește bunul se obligă să asigure întreţinerea

Legea spune că contractul de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă prevede că o persoană dă în proprietate un bun, iar persoana care îl primește se obligă să-i asigure întreţinerea în natură, adică: locuință, hrană, îngrijire şi ajutorul necesar pe timpul cât va fi în viață, precum şi înmormântarea. 

Adică, persoana care a primit bunul îi va procura persoanei care a dat bunul: hrană, îmbrăcăminte și încălțăminte, lenjerie de pat și de corp, dar și medicamente. De asemenea, îi va asigura îngrijirile medicale, curățenia în casă și îi va achita serviciile comunale. 

De cele mai multe ori, aceste obligații sunt scrise în contract, însă există contracte în care este specificat că dobânditorul (persoana care primește bunul), trebuie să asigure „toate cele necesare traiului” beneficiarului întreținerii, adică, persoanei care a dat bunul și care are nevoie de întreținere.

Beneficiarul întreținerii trebuie să transmită bunul în mod real

Avocata menționează că legea R. Moldova nu prevede clar care sunt obligațiile beneficiarului întreținerii, însă din practică, aceste persoane au obligația de a transmite dobânditorului în proprietate bunul mobil sau imobil. În caz contrar, dobânditorul poate fi eliberat de obligațiile pe care le are, din motiv că persoana care dă bunul nu și-a îndeplinit obligațiile. 

Din spusele avocatei, beneficiarul întreținerii trebuie să-i transmită dobânditorului bunul în mod real. Adică, trebuie să-i ofere posibilitatea reală, de exemplu, să se mute cu traiul în casă sau în apartament și să-i înmâneze toate documentele. Bunul nu trebuie să aibă vicii ascunse, nu trebuie să fie gajat, donat sau vândut, iar dobânditorul trebuie să aibă posibilitatea liberă de a se folosi de el. 

Beneficiarul întreținerii are dreptul să ceară rezilierea contractului

În același timp, Angelina Tălămbuță a mai precizat că beneficiarul întreținerii are dreptul să ceară de la dobânditor întreținerea pe viață, cu asigurarea unui loc de trai, a hranei și a îngrijirilor necesare pe tot parcursul vieții, iar după deces, organizarea înmormântării. Dacă dobânditorul nu respectă obligațiile prevăzute în contract, beneficiarul întreținerii are dreptul să ceară rezilierea contractului și ca urmare, restituirea bunului sau plata valorii lui. 

Dacă persoana care primește bunul nu-și execută obligațiile, beneficiarul întreținerii poate cere, în instanța de judecată, schimbarea formei întreținerii. Adică, în locul asigurării cu hrană și obiectele necesare, beneficiarul întreținerii poate cere ca dobânditorul să-i achite periodic anumite sume de bani. De asemenea, părțile de sinestătător se pot înțelege ca în locul asigurării cu bunuri materiale dobânditorul să achite periodic o anumită sumă de bani, a mai explicat avocata. 

Dobânditorul are obligația să întrețină beneficiarul întreținerii chiar dacă bunul a pierit

Dacă beneficiarul întreținerii are obligația de a preda bunul, dobânditorul are obligația să-l primească și să-și asume riscurile pieirii acestuia. Legea prevede, că în cazul în care bunul a pierit sau i s-a diminuat valoarea din motive ce nu depind de beneficiarul întreținerii, dobânditorul are obligația să întrețină beneficiarul întreținerii în continuare, așa cum a fost prevăzut în contract. 

Această obligație presupune o serie de activități precum: procurarea și prepararea hranei în limitele necesare existenței vitale și decente; îngrijirea și ajutorul necesar pe timpul cât va trăi beneficiarul întreținerii; asigurarea acestuia cu locuință, cu mobilier, cu îmbrăcămintea și încălțămintea necesară; asigurarea îngrijirilor medicale la necesitate; achitarea serviciilor comunale. Asigurarea acestor condiții trebuie să fie echitabilă și să se țină cont de valoarea bunului și de situația socială a beneficiarului întreținere până la încheierea contractului. Întreținerea trebuie să se asigure zilnic, sau părțile pot conveni periodicitatea acesteia.  

 „În practica judiciară apar situații când întreținerea nu este prestată zilnic, și din acest motiv beneficiarii întreținerii solicită rezoluțiunea contractului de înstrăinare a bunurilor cu condiția întreținerii pe viață”, a menționat avocata.

Legea nu permite ca beneficiarul întreținerii să presteze careva servicii dobânditorului.  Dobânditorul nu are dreptul să vândă bunul atâta timp cât beneficiarul întreținerii este în viață. Totuși, bunul poate fi gajat sau grevat numai cu acordul beneficiarului întreținerii.

Dobânditorul devine proprietarul bunului transmis la momentul încheierii contractului de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață. Dacă dobânditorul decedează înaintea beneficiarului întreținerii, drepturile și obligațiile sale vor trece la moștenitorii lui, care vor fi obligați să continue executarea obligației de întreținere. Moștenitorul are dreptul să aleagă dacă va continua întreținerea beneficiarului sau va rezilia contractul. 

Dreptul dobânditorului de a rezilia contractul

Dobânditorul poate cere rezoluţiunea contractului, dacă situația materială nu îi permite să continue executarea obligațiilor contractuale din cauza unor circumstanțe care nu depind de voința lui. Legea prevede, că beneficiarul întreținerii poate rezilia contractul în cazul în care dobânditorul nu-și onorează obligațiile de întreținere, însă dobânditorul poate rezilia contractul doar dacă nu-și poate onora obligațiile de întreținere din motive care nu depind de voința lui. Adică, dobânditorul are dreptul să rezilieze contractul doar dacă a devenit persoană cu dizabilități, s-a îmbolnăvit, a devenit șomer, sau au apărut alte circumstanțe obiective. Legea nu îi permite dobânditorului să rezilieze contractul la propria lui dorință.

Dacă contractul de întreținere pe viață este desființat din vina dobânditorului, acesta va fi obligat să restituie bunurile primite, iar beneficiarul întreținerii nu va fi obligat să restituie contravaloarea întreținerii care a fost primită în perioada executării contractului. 

Proprietatea deplină asupra bunului se dobândește doar după decesul beneficiarului

„Dobânditorul are dreptul să locuiască în locuința beneficiarului împreună cu membrii familiei sale. Deși legea nu prevede expres dreptul dobânditorului de a locui cu beneficiarul întreținerii în casa beneficiarului, practica judiciară arată că dobânditorul are acest drept, însă acest lucru nu constituie o obligație”, a precizat avocata. 

Dobânditorul poate reconstrui imobilul nominalizat  fără acordul  beneficiarului. Dobânditorul întreținerii intră în stăpânirea bunului la data încheierii contractului și înregistrării lui la oficiul cadastral teritorial. Totuși, proprietatea deplină asupra bunului se dobândește doar după decesul beneficiarului. Dobândind dreptul de proprietate, dobânditorul este în drept să efectueze îmbunătățiri bunului, spre exemplu să facă reparație.

Avocata recomandă, ca înaintea semnării unui contract de întreținere pe viață părțile să se asigure că au înțeles care le sunt drepturile și care sunt obligațiile pe care și le asumă. În cazul în care apar litigii, părțile pot apela la un avocat, inclusiv la unul plătit de stat. 

Pentru a beneficia de serviciile unui avocat plătit de stat persoanele trebuie să se adreseze la Oficiul Teritorial al Consiliului Național pentru Asistența Juridică Garantată de Stat CNAJG din raza teritorială în care se află. Datele de contact pot fi găsite pe pagina web https://cnajgs.md/ro/, la rubrica „oficii teritoriale”.

În perioada anilor 2009-2013, anual, la Departamentul Cadastru se înregistrau peste 1000 de contracte de înstrăinare a bunurilor cu condiția întreținerii pe viață.